【中华财税网北京07/05/2004信息】 十八、个人转让房屋如何计算个人所得税 　　（一）资料 　　１．某企业职工甲２０００年１月１日从房产开发公司购得住房一套，购入价 ８５０００元，为了改善住房条件，甲居住８个月后将其出售，取得价款 １０００００元。２０００年１０月４日，甲又购买住房一套自用，购入价 ９００００元。试计算甲出售住房应缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税和 个人所得税（城建税税率为７％，教育费附加征收率为３％，契税税率为４％）。 　　２．某城镇企业为配合城镇住房制度改革，按照成本价向职工出售公有住房。 １９９９年２月５日、职工乙购得本单位建筑面积８０平方米住房一套。按规定，职 工乙可享受６０平方米标准的住房，每平方米６００元，其余２０平方米，按市场价 计算，每平方米１２００元，合计购入价为６００００元（６０×６００＋２０× １２００）。２０００年３月，为改善住房条件，乙将购得的公有住房对外出售，出 售价９５０００元，出售时除印花税外，未发生其他费用。２００１年５月，职工乙 在本市房产开发公司重新购得商品房一套，购入价１５００００元。试计算乙出售公 有住房应纳的个人所得税。 　　（二）解答 　　１．财税字［１９９９］２１０号《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》 规定，从１９９９年８月１日起，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免 征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减占购入原 价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅， 暂减半征收契税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。 　　（１）出售住房应纳营业税＝（１０００００－８５０００）×５％ ＝７５０（元）； 　　（２）应纳城建税＝７５０×７％＝５２．５（元）； 　　（３）应纳教育费附加＝７５０×３％＝２２．５（元）； 　　（４）应纳印花税＝１０００００×０．５‰＝５０（元）； 　　（５）应纳土地增值税为０； 　　（６）财税字［１９９９］２７８号《关于个人出售住房所得征收个人所得税有 关问题的通知》规定，为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后１ 年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购 房的价值可全部或部分予以免除，具体办法为： 　　①个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳 税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。 　　②个人出售现住房后１年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。 购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销 售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税 缴入国库。 　　③个人山售现住房后１年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所] 得税缴入国库。 　　对照上述规定，职工甲应纳个人所得税计算过程如下： 　　房产原值＝购入原价＋购房应纳契税＝８５０００＋８５０００×４％×５０％ ＝８６７００（元） 　　应纳税所得额＝每次收入额－财产原值－合理税费 　　 ＝１０００００－８６７００－７５０－５２．５－２２．５－５０ ＝１２４２５（元） 　　按应纳税额交纳纳税保证金＝１２４２５×２０％＝２４８５（元） 　　１０月４日按购房金额占原住房销售额的比例计算退还保证金： 　　９００００÷１０００００×２４８５＝２２３６．５（元） 　　应入库个人所得税额＝２４８５－２２３６．５＝２４８．５（元） 　　２．财税字［１９９９］２７８号文件规定，个人出售已购公有住房，其应纳税 所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、 原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规 定的合理费用后的余额。 　　由于乙购入住房后居住时间已超过一年，按规定在销售时可免征营业税，城建税 和教育费附加相应免征。 　　应纳印花税＝９５０００×０．５‰＝４７．５（元） 　　另按照《契税暂行条例》第六条规定，城镇职工按规定第一次购买公有住房免契 税。故，房产原价中不含契税。因此，应纳税所得额＝转让收入－财产原价－合理税 费＝９５０００－（６０×６００＋２０×１２００）－４７．５＝３４９５２．５ （元）。 　　按应纳税额交纳纳税保证金＝３４９５２．５×２０％＝６９９０．５（元） 　　由于乙在出售住房后一年内未重新购房，因此，乙交纳的纳税保证金应全额开具 个人所得税完税凭证并解缴入库。 　　解题指导： 　　关于住房市场税收政策，除应掌握上述内容外，还应注意以下几点：（１）对企 业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税； （２）对个人转让自用５年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个 人所得税；（３）已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政 府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房；经济 适用住房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定；职工以成本价 （或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房， 比照已购公有住房确定应纳税所得额。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　（４）