【中华财税网2009/3/25信息】　　近日，国家税务总局印发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），以规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为。国税发[2009]31号文是以《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的主要内容为基础，有机结合了《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。尤其应该引起房地产开发企业关注的是以下十个方面的新变化。
　　一、适用范围有特例。新文件第二条规定，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。即从2008年1月1日起内资和外商投资房地产开发企业在企业所得税处理上适用统一政策。同时，新文件第三十八条指出，从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按新文件规定的办法进行税务处理。 
　　二、重申核定征收方式不得事先确定。新文件第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
　　三、缩小了视同销售的范围。新文件第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。新文件删除了国税发[2006]31号规定的“开发企业将开发产品转作固定资产视同销售”的内容。
　　四、计税毛利率降低了5个百分点。新文件第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。不仅如此，新文件与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定的预计利润率相比，也分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。
　　五、适用计税毛利率3%的保障性住房扩大了范围。在适用3%计税毛利率的保障性住房范围方面，新文件由[2006]31号规定的“经济适用房”一种扩展为“经济适用房、限价房和危改房”三种。
　　六、扩大了委“外”销售费用适用范围。新文件第二十条规定，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房地产企业委托境外机构销售开发产品时，佣金的扣除限额统一为委托销售收入的10%。 
　　七、自用期未超过12个月开发产品的折旧不得在税前扣除。新文件第二十四条规定，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 
　　八、六项原则锁定计税成本对象。新文件第二十六条对计税成本对象的确定规定了六项原则。即可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。需要指出的是，成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 
　　九、对不同性质的成本详细规定了不同的分配方法。新文件第二十九条规定，企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。
　　此外，新文件还明确规定：土地成本，一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定 
　　十、划定了预提费用的范围。新文件第三十二条明确，除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。1.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。2.公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。3.应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。