前几天有个朋友向我咨询一个问题：我公司是简易计税征收的，之前预缴商品房增值税３％，现９月开不动产正式销售发票，发票上税率是５％，那计提税费时如何记账？

　　借：营业税金及附加

　　　贷：应交税费——增值税是３％，还是５％？

　　该账务处理借方和贷方科目均不正确。借方科目方面：科目名称错误，营改增之后＂营业税金及附加“更名为“税金及附加”；增值税属于价外税，不影响利润，不应通过＂税金及附加＂核算。贷方科目方面应通过“应交税费——简易计税”核算。

　　【政策依据】财会〔２０１６〕２２号第一条（八）项的规定，“应交税费——简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。财会〔２０１６〕２２号第二条第（二）项规定，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。

　　为了便于理解，本文通过举例的方式对选择适用简易计税的一般纳税人房地产企业的预缴、纳税申报的会计、税务处理进行全流程会计、税收政策解析，相信可以解决朋友的问题。

　　例：某一般纳税人的房地产企业，销售自行开发的房地产老项目选择适用简易计税。采取预收款方式销售自行开发的的房地产项目。２０１９年３月取得预收款１０５亿元，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条的规定，２０１９年９月为纳税义务发生时间，当期销售额为２１０亿元。

　　我们先来判定能否选择简易计税。国家税务总局公告２０１６年第１８号第八条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照５％的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，３６个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在２０１６年４月３０日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在２０１６年４月３０日前的建筑工程项目。符合规定的房地产老项目可以选择简易计税，是否为老项目需要看《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的开工日期。

　　（一）３月收到预收款１０５亿元时

　　借：银行存款１０５

　　　贷：预收账款１０５

　　借：应交税费——预缴增值税３

　　　贷：应交税费——简易计税３１０５／（１＋５％）×３％＝３（简易计税的计提）

　　（二）４月预缴时

　　借：应交税费——简易计税３（简易计税的预缴）

　　　贷：银行存款３

　　【政策依据】国家税务总局公告２０１６年第１８号第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照３％的预征率预缴增值税。

　　第十一条规定，应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（１＋适用税率或征收率）×３％。适用一般计税方法计税的，按照１１％的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照５％的征收率计算。

　　财会〔２０１６〕２２号第一条第（三）项规定，“应交税费——预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。

　　（三）９月确认收入时预收款转收入

　　借：预收账款１０５

　　　贷：主营业务收入１００

　　　　　应交税费——简易计税５（简易计税的计提）

　　确认当期收入额并计算应纳税额

　　借：银行存款２１０

　　　贷：主营业务收入２００

　　　　　应交税费——简易计税１０（简易计税的计提）

　　注：简易计税时地价款不得扣除。

　　（四）１０月申报缴纳增值税时

　　借：应交税费——简易计税１５（简易计税的缴纳）

　　　贷：应交税费——预缴增值税３（简易计税的扣减）

　　　　　银行存款１２

　　【政策依据】国家税务总局公告２０１６年第１８号第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和５％的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

　　国家税务总局公告２０１６年第１８号第九条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。