【中华财税网2008/5/23信息】　问：执行中拍卖不动产的，不动产所有权何时转移？ 

　　答：一般规定，不动产权属转移以登记为生效要件，但对于执行拍卖中不动产所有权转移时间最高人民法院做出了特殊规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）第二十九条第二款之规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。 
　　之所以对执行拍卖作出特殊规定，主要是基于以下考虑。拍卖财产的所有权或者其他权利何时转移给买受人，直接关系到拍卖的效果和各方当事人的利益，是强制执行实践中必须予以解决的问题。比如，在不动产拍卖成交裁定送达后办理过户登记前，如果被执行人破产的，该不动产的所有权何时转移给买受人就是一个非常有实际意义的问题。如果认为不动产的所有权自拍卖成交裁定送达时起即转移给买受人，该不动产就不应被作为破产财产；相反，如果认为拍卖成交后不动产所有权的转移必须以登记为要件，该不动产就应被列为破产财产，买受人只能通过其他途径寻求救济。这个问题尽管非常重要，但我国民事诉讼法并未作明确规定，而法院却不能因为我国法律对此还未作明确规定而不作出判断和处理。从近现代各国的物权立法来看，物权变动大致可以分为两大类：一类是因合同等法律行为引起的物权变动，另一类则是非基于法律行为引起的物权变动。强制执行程序中的拍卖行为所引起的物权变动应理解为非基于法律行为引起的物权变动。 对于非基于法律行为引起的不动产物权变动，许多国家的法律一般都没有将登记作为其生效要件。这样做一是为了弥补登记生效要件主义过于严格，不能完全符合社会交易便捷要求的不足；二是该类物权变动或有法律的直接规定，或有国家权力的介入，其变动事实上已经发生，而且有明确的存在状态，已经符合了物权公示的要求，登记与否对交易安全没有大的影响。也正是基于上述考虑，司法解释第二十九条没有把登记作为不动产所有权转移的生效要件规定，而是规定不动产的所有权自拍卖成交或者抵债裁定送达时起转移给买受人或承受人。