【中华财税网2008/11/7信息】  　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，其特点是应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权及已出租的建筑物。自用房地产和作为存货的房地产均不属于投资性房地产。投资性房地产的计量分为初始计量和后续计量，本文根据《企业会计准则第3号—— -投资性房地产》（以下简称《投资性房地产准则》）的规定，就投资性房地产的初始计量做一浅析。 

　　《投资性房地产准则》规定，投资性房地产应当按照成本模式进行初始计量： 

　　1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 

　　外购的投资性房地产，按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出作为成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目。企业以分期付款方式购入的投资性房地产，按照购入投资性房地产的公允价值，借记“投资性房地产”科目，按照应支付金额与成本之间的差额，借记“未确认融资费用”科目，按照应支付金额，贷记“长期应付款”科目。 

　　例1.某公司于2008年1月1日，购入甲公司一幢厂房用于出租。该厂房价款（含税）为2000万元，分3年期付清，在每年年初付款，第1年以银行存款已付800万元，第2年和第3年再各付600万元。厂房公允价值为1982万元，采用实际利率法分期摊销未确认融资费用，假设实际利率为10‰。要求，根据有关资料编制相关会计分录。 

　　（1）购入厂房时 

借：投资性房地产—— -厂房 19820000 
　　 未确认融资费用 180000 

　　 贷：长期应付款—— -甲公司 12000000 
　　 银行存款 8000000 

　　（2）摊销未确认融资费用时 

　　①第2年付款摊销时600×10‰=6（万元） 

　　借：财务费用 60000 
　　 贷：未确认融资费用 60000 

　　②第3年付款摊销时600×10‰×2=12（万元） 

　　借：财务费用 120000 
　　 贷：未确认融资费用 120000 

　　2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。主要包括工程用物资成本、人工费用、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税费以及应分摊的其他间接费用等。自行建造投资性房地产分为自营方式和出包方式两种建造方式。 

　　（1）自营方式。企业采用自营方式建造投资性房地产，其入账价值应当按照使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所发生的必要支出确定。工程项目较多且工程支出较大的企业，应当按照工程项目的性质分别核算各工程项目的成本。采用自营方式建造投资性房地产，按照使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”、“原材料”、“工程物资”、“应付职工薪酬”等科目。工程达到预定可使用状态交付使用投资性房地产时，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。 

　　例2.某公司采用自营方式建造一幢营业大楼用于出租，建造营业大楼领用工程物资1500万元，计提工人工资200万元，以银行存款支付水电费30万元，支付相关税费5万元；该营业大楼达到预定可使用状态交付使用。要求，根据有关资料编制相关会计分录。 

　　①领用工程物资时 

　　借：在建工程—— -营业大楼 15000000 

　 　贷：工程物资 15000000 

　　②计提工人工资时 

　　借：在建工程—— -营业大楼 2000000 

　　 贷：应付职工薪酬 2000000 

　　③支付水电费及相关税费时 

　　借：在建工程—— -营业大楼 350000 

　　 贷：银行存款 350000 

　　④交付使用时 

　　借：投资性房地产—— -营业大楼 17350000 

　　 贷：在建工程—— -营业大楼 17350000 

　　（2）出包方式。企业采用出包方式建造投资性房地产，应按照支付的工程价款等计量，其工程的具体支出在承包单位核算。企业按照合同规定支付工程价款时，借记“在建工程”科目，贷记“银行存款”等科目。工程达到预定可使用状态交付使用投资性房地产时，借记“投资性房地产”科目，贷记“在建工程”科目。 

　　例3.某公司采用出包方式建造一处商场用于出租，造价为3000万元。与甲公司签订承包合同规定，工程开工前预付总造价的30%作为启动资金，工程完成50%再付20%预付工程款，工程达到预定可使用状态交付使用时结清价款。要求，根据有关资料编制相关会计分录。 

　　①预付启动资金时 

　　借：在建工程—— -商场 9000000 

　 　贷：银行存款 9000000 

　　②预付工程款时 

　　借：在建工程—— -商场 6000000 

　　 贷：银行存款 6000000 

　　③结清价款时 

　　借：在建工程—— -商场 15000000 

　　 贷：银行存款 15000000 

　　④交付使用时 

借：投资性房地产—— -商场 30000000 

　　 贷：在建工程—— -商场 30000000 

　　3.以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定计量。