问：房地产企业租赁一二层营业房一套，二楼用于公司办公，一楼用于销售展厅时，该营业房发生的装修费用如何入帐？发生的租赁费如何入帐？租赁费不能取得发票怎么处理？　　　
　　答：在通常情况下，经营租入固定资产不确认为企业的固定资产，即企业固定资产账户及资产负债表中固定资产项目中均不包括经营租入的固定资产价值。如果企业对经营租入的固定资产进行装修，发生的装修费用按《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）文件的规定可以确认为是修理费用的，直接计入当期损益。如果确定为是改良支出的，根据《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（二）》（2003年3月17号财会[2003]10号）规定，对于经营租入固定资产改良支出符合资本化条件的，作为固定资产，并单设“1503经营租入固定资产改良”科目核算，同时在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。另外，根据2008年开始实施的《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第十三条的规定：“ 在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：（二）租入固定资产的改建支出。”具体摊销时间要待新的实施条例出来后才会能明确的规定。
关于租赁费用的会计处理问题，根据《企业会计准则──租赁》的规定：“16.经营租赁的租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认为费用；如果其它方法更合理，也可以采用其它方法。”因此，租赁费用在支付时借计“预提费用”科目，贷计“银行存款”科目，按期确认为费用时借计“管理费用”科目，贷计“预提费用”科目。税务处理上，根据《国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发[1997]191号）文件规定：“七、关于一次性收取或支付租赁费的处理纳税人超过一年以上租赁期，一次收取的租赁费，出租方应按合同约定的租赁期分期计算收入，承租方应相应分期摊销租赁费。”
无法取得发票是不可以在税前扣除的，根据《国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知》（国税函[2004]1024号）文件规定：
二、申请代开发票的范围与对象 ?
　　申请代开发票的单位和个人应当凭有关证明材料，向主管税务机关申请代开普通发票。?
　　（一）凡已办理税务登记的单位和个人，应当按规定向主管税务机关申请领购并开具与其经营业务范围相应的普通发票。但在销售货物、提供应税劳务服务、转让无形资产、销售不动产以及税法规定的其他商事活动（餐饮、娱乐业除外）中有下列情形之一的，可以向主管税务机关申请代开普通发票：?
　　1.纳税人虽已领购发票，但临时取得超出领购发票使用范围或者超过领用发票开具限额以外的业务收入，需要开具发票的；
　　2.被税务机关依法收缴发票或者停止发售发票的纳税人，取得经营收入需要开具发票的；?
　　3.外省（自治区、直辖市）纳税人来本辖区临时从事经营活动的，原则上应当按照《税务登记管理办法》的规定，持《外出经营活动税收管理证明》，向经营地税务机关办理报验登记，领取发票自行开具；确因业务量小、开票频度低的，可以申请经营地税务机关代开。?
　　（二）正在申请办理税务登记的单位和个人，对其自领取营业执照之日起至取得税务登记证件期间发生的业务收入需要开具发票的，主管税务机关可以为其代开发票。?
　　（三）应办理税务登记而未办理的单位和个人，主管税务机关应当依法予以处理，并在补办税务登记手续后，对其自领取营业执照之日起至取得税务登记证件期间发生的业务收入需要开具发票的，为其代开发票。?
　　（四）依法不需要办理税务登记的单位和个人，临时取得收入，需要开具发票的，主管税务机关可以为其代开发票。?
　　（五）本条所称有关证明材料，是指：?
　　1.申请代开发票人的合法身份证件；?
　　2.付款方（或接受劳务服务方）对所购物品品名（或劳务服务项目）、单价、金额等出具的书面确认证明。?
　　因此，如果发生无法取得发票的上述情形时，需要开具发票的，可以到主管税务机关代开相应的发票并缴纳相关税收。

企业所得税税前扣除办法
国税发[2000]84号
第三十一条  纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。
　　符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：
　　（一） 发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；
　　（二） 经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上；
　　（三） 经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。

财政部关于印发《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（二）》的通知
财会[2003]10号
十二、问：企业执行《企业会计准则——固定资产》后，核算固定资产后续支出时应注意哪些问题？
　　  答：《企业会计准则——固定资产》规定，与固定资产有关的后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先的估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高，或者使产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。除此以外的后续支出，应当确认为当期费用，不再通过预提或待摊的方式核算。企业在日常核算中应依据上述原则判断固定资产后续支出是应当资本化，还是费用化。
　　在具体实务中，对于固定资产发生的下列各项后续支出，通常的处理方法如下：
　　1．固定资产修理费用，应当直接计入当期费用。
　　2．固定资产改良支出，应当计入固定资产账面价值，其增计后的金额不应超过该固定资产的可收回金额。
　　3．如果不能区分是固定资产修理还是固定资产改良，或固定资产修理和固定资产改良结合在一起，则企业应按上述原则进行判断，其发生的后续支出，分别计入固定资产价值或计入当期费用。
　　4．固定资产装修费用，符合上述原则可予资本化的，应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。如果在下次装修时，该项固定资产相关的“固定资产装修”明细科目仍有余额，应将该余额一次全部计入当期营业外支出。
　　5．融资租赁方式租入的固定资产发生的固定资产后续支出，比照上述原则处理。发生的固定资产装修费用，符合上述原则可予资本化的，应在两次装修期间、剩余租赁期与固定资产尚可使用年限三者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。
　　6．经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应单设“1503 经营租入固定资产改良”科目核算，并在剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。
　　企业因执行《企业会计准则——固定资产》，对固定资产大修理费用的核算方法由原采用预提或待摊方式改为一次性计入发生当期费用的，其原为固定资产大修理发生的预提或待摊费用余额，应继续采用原有的会计政策，直至冲减或摊销完毕为止；自执行《企业会计准则——固定资产》后新发生的固定资产后续支出，再按上述原则处理。