房地产企业土地使用税账务如何处理
录入时间：2007-03-16
问：1、缴纳的城镇土地使用税是应计入管理费用项目或计入与转让房地产有关的税金项目？如应计入开发成本项目，应计入开发成本的哪个细目？在计算土地增值税扣除项目时是否可以适用“土地成本+房地产开发成本之和加计20%”的规定？依据是什么？
2、作为外商投资房地产开发企业，出售房产部分缴纳城镇土地使用税的纳税义务的终止时间为下述哪一个时间？依据是什么？销售许可证颁发时间、与客户签订销售合同的时间、竣工决算时间、交楼时间、给客户办理房产证的时间、其他时间
3、根据最新规定，2007年应于何时缴纳城镇土地使用税？
答：1、根据《财政部关于国营企业缴纳土地使用税有关财务处理问题的通知》（(88)财工字522号）文件规定：“根据国务院令<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>规定，从1988年11月1日起，对在城市，县城,建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，开征土地使用税。现将国营企业缴纳土地使用税的有关财务问题通知如下：企业按规定缴纳的土地使用税在企业管理费中列支。”另外根据《企业会计制度》第一百零四条规定，企业缴纳的城镇土地使用税应计入管理费用，而不是其它科目。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）规定，在计算土地增值税扣除项目时，房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。管理费用不能计入房地产开发成本，因此也就不能适用加计20%扣除的规定。房地产开发费用视利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明分别按5%或10%扣除。如果能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息费用可据实扣除，其他费用扣除的比例为5%，如果不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，三项费用扣除的比例为10%。
2、根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）文件规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。”那么根据我们的理解，房地产开发企业在出售商品房时城镇土地使用税的终止时间应该是该土地使用权属发生转移的时间，即给客户办理房产证的时间，但是具体规定还请咨询当地主管税务机关为好。
3、根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（中华人民共和国国务院令第483号）第八条规定，土地使用税按年计算、分期缴纳。具体缴纳期限由当地人民政府确定，请按当地地方税务局的规定执行。
