房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款”科目；因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税”等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科目核算。
　　一、不同的情况下，收入的确认核算科目不同：
　　1、开发项目完工经验收合格。
　　竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现，借记“预收帐款”、“应收帐款”等科目，贷记“经营收入”科目。
　　2、房地产企业出售周转房时。
　　先按周转房的摊余价值，借记“开发产品”科目，贷记“周转房”科目；再按购销合同中双方签订的价格，借记“银行存款”等科目，贷记“经营收入”科目；并结转其销售成本，借记“经营成本”科目，贷记“开发产品”科目。
　　3、旧城改造中的回迁房收入。
　　包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入，借记“预收帐款”等科目，贷记“经营收入”科目。
　　4、采用分期收款方式销售房地产。
　　在办妥移交手续后，先将“开发产品”转入“分期收款开发产品”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时，借记“银行存款”或“应收帐款”科目，贷记“经营收入”科目；按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本，借记“经营成本”科目，贷记“分期收款开发产品”科目。
　　5、房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目的。
　　如果合同规定按投资额分配开发产品的，分出去的开发产品不作为经营收入；如果是分享合资开发项目利润的，对主办企业而言，合资开发的所有开发产品对外出售（包括合资方购买的）均作为经营收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，不论合同规定分配开发产品或分享合资开发项目利润，所开发的所有开发产品对外出售或分配给其他合资各方，均作为主办企业的经营收入核算。房地产开发企业收到出资各方的资金先作“预收帐款”处理。
　　二、关于折扣
　　房地产是一项价值很高的商品，房地产开发企业为顺利售出房盘、地产，尽快回收投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。这是与企业理财活动相关的费用，应作为企业的“财务费用”，不影响房地产销售收入金额的确认。购买方出于种种原因对已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的“经营收入”。
　　在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为“预收帐款”。房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比如售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是真正的销售交易还是融资交易。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。又比如购销合同中有销售退货条款的，应分析退货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。在不能确认收入的情况下，若已办妥移交手续，应借记“开发产品一已售”科目，贷记“开发产品一库存”科目。
　　三、关于予收款
　　房地产开发企业取得的开发产品预售收入必须全部通过“预收账款”科目核算，并在每季度按照规定的利润率计算。预计利润，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预售收入包括：预收购房款、定金、押金、非现金资产、各种代收款项以及以其他各种名义和形式收取的全部款项。
　　四、会计处理
　　（1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
　　由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算
　　①在实现营业收入同时收到价款时
　　借：银行存款
　　　贷：主营业务收入
　　②营业收入实现前，价款收取后的。
　　借：应收账款
　　　贷：主营业务收入
　　③预收价款时，待开发完工后再移交使用的
　　借：银行存款
　　　贷：预收账款
　　移交使用时
　　借：应收账款
　　　贷：主营业务收入
　　借：预收账款
　　　　银行存款
　　　贷：应收账款
　　④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入
　　借：银行存款
　　　贷：主营业务收入
　　（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入。
　　借：银行存款
　　　　或应收账款
　　　贷：其他业务收入
　　（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额
　　转让或是销售开发产品成本的结转
　　借：主营业务成本
　　　贷：开发产品
　　如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本
　　借：主营业务成本
　　　贷：分期收款开发产品
　　（4）其他业务支出
　　（5）主营业务税金及附加
　　计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税
　　借：主营业务税金及附加
　　　贷：应交税金——应交营业税
　　　　　　　　　——应交城市维护建设税
　　　　　　　　　——应交土地增值税
　　　　　其他应交款——应交教育费附加
　　月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金
　　借：其他业务支出
　　　贷：应交税金——应交营业税
　　　　　　　　　——应交城市维护建设税
　　　　　其他应交款——应交教育费附加