要积累源源不断的财富，就不能没有一些特殊的知识，譬如税务、投资和理财的 观念和技能--这所有财富的秘密，是做房东快乐赚钱的第二个秘密。 　　“坐”着快乐赚钱的房东，必然是一个精明的房东。而精明房东的一个重要特点 就是善于对出租房屋这一行为做理性的财务分析。也就是说您必须练就一颗精明理财 的脑袋，然后才能成为快乐赚钱的房东。 　　所以在这一部分我们将向您详细介绍做精明房东必修的一课：房屋出租财务分析。 希望这部分内容能教会您怎样用理性的分析，洞穿房屋租赁投资的陷阱和泡沫；怎样 用科学的计算判断出租房屋到底赚不赚钱；怎样用简洁的财务知识看看自己是不是盲 目的快乐着。 　　当然，我们不会介绍复杂的财务理论和公式。通过这一部分的阅读，如果您能快 乐的学点房屋出租财务分析的常识和技巧，我们的目的就达到了。 　　精明房东的账本都记着什么 　　精明房东既是ＣＥＯ，也是ＣＦＯ。虽然这个ＣＦＯ只是打理着一套或者几套房 产，但如果不用心干好这件事情，您照样会陷入财务困境，最后的结果很可能是赔本 赚吆喝。 　　想知道精明房东是怎样做好这个ＣＦＯ的吗，打开他的账本，看看里边的秘密吧。 　　１．和房屋出租相关的５个计算公式 　　（１）总房款＝单位价格×总销售面积 　　（２）月租金收入＝总面积×月／平方米租金 　　（３）实际月租金收益＝月租金－房产税－所得税－其它税费 　　（４）租金净回报率＝（实际月租金收益×１２个月）／总房款 　　（５）租金回报率＝（月租金收入×１２个月）／总房款 　　２．房屋出租人应缴哪些税费？ 　　依据我国有关法律法规，出租方在出租房屋期间应依法缴纳以下税费： 　　（１）房产税 　　拥有房屋产权的个人在房产税开征范围内出租房屋，自收自支事业单位，应按出 租房屋的房产原值扣除３０％后的余值缴纳房产税，年税率为１．２％；行政机关、 全额和差额拨款事业单位、团体、房屋管理部门以及个人应按租金收入的１２％缴纳 房产税。对于私有房产主将房屋出租给个人居住，凡经房管部门备案并执行房管部门 规定的租金标准的，可暂缓缴纳房产税和城镇土地使用税。 　　（２）城镇土地使用税 　　拥有房屋产权的个人，出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的，应按房 屋占地（含出租的院落占地）面积，依土地等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城 镇土地使用税。 　　（３）营业税 　　个人出租房屋应按租金收入的５％缴纳营业税。个人出租房屋月收入在８００元 以下的免缴营业税。 　　（４）城市建设维护税 　　在市区内税率为７％，在郊区各县、镇范围内的，税率为５％，其余的税率为 １％。 　　（５）教育附加费 　　个人在缴纳营业税的同时，应按缴纳的营业税税额的３％缴纳教育附加费。 　　（６）印花税 　　个人出租房屋，应于签订合同时按双方订立的书面租赁合同所载租赁金额的千分 之一贴花。税额不足一元的，按一元贴花。 　　（７）个人所得税 　　个人出租房屋，月租金收入在４０００元以下的，应按月租金收入扣除８００元 费用后应纳税所得额计算，缴纳个人所得税；月租金收入在４０００元以上的，应按 月租金收入扣除２％后的应纳税所得额计算，缴纳个人所得税，税率为２０％。 　　注：随着房地产租赁市场的进一步放开，近几年各地出租房屋的综合税费均有下 调，如《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》２００４年１月１日正式生效，北 京个人出租房屋税率由原先的２０％左右减少到了５％，个人转租或再转租采用 ２．５％的税率计征（含外籍个人、港澳台同胞、华侨）。不仅税费从此大大降低， 在新政策中缴税方式也大为简化，各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理 局以及街道办事处、乡镇政府及税务机关认可的部门都可代征此项税款。而上海市对 私有房屋租赁收入征税标准在２０００年１月１日起执行的相关规定中就明确指出， 私有房屋租赁收入，统一按５％的综合征收率纳税，对转租和再转租的租金收入，统 一按２．５％纳税。不同城市的具体规定可能不同，您在出租房屋前应该详细了解当 地的出租房屋税收管理方面的规定，然后作出准确的出租财务分析。 　　３．房屋租赁税收计算方法 　　以上海市的房屋出租为例，如果业主出租的房屋月租金为３０００元，按照 ２０００年１月１日起实施的私有房屋租赁收入征税标准，那么房屋出租应缴纳的税 费为： 　　（１）营业税及附加：３０００元×３．３％＝９９元（营业税税率为３％，城 建税及教育附加费折算为０．３％） 　　（２）房产税：３０００元×４％＝１２０元（按租金的４％征收房产税） 　　（３）个人所得税：（３０００－８００－９９－１２０）×１０％＝ １９８．１元 　　合计：４１７．１元　 　　４．投资回报率多少合算？ 　　如果你准备做房东，在投资房屋租赁之前，弄明白自己到底能获得多大的投资回 报是很有必要的。我们可以选择国债作为投资房屋租赁的比照物，以此来衡量房屋租 赁的投资价值。投资房屋租赁也只是一个具有资金的投资者为了获取投资回报的一种 方式，投资者也可以通过投资国债、股票或存银行等方式获取相关利益回报。国债的 交易利率可以看作是一种市场化的利率，并且由于国债投资的风险较低，所以投资房 屋租赁的收益率至少应大于国债收益率，否则从理财角度看就是不合算的。 　　房屋租赁的收益率一般是由租金的高低、利率的走向、房屋的升值前景这三个因 素所决定的，这三者有着一种相互影响的联动关系。用公式可表示为： 　　Ｒ＝Ｐ／Ｔ０ 　　其中Ｒ为租金收益率，Ｐ为全年租金收入（如租金是按月收取的，应折算成年底 的终值），Ｔ０为房屋的年初市价。很明显，Ｐ／Ｔ０比率越高，说明房屋租赁投资 的收益越高。 　　如果我们假设一年后房屋的市价为Ｔ１，一年后的物业投资总收益应大于等金额 的国债利息Ｓ，这样可以写为：Ｐ＋（Ｔ１－Ｔ０）＞Ｓ。令Ｉ＝Ｓ／Ｔ０，即国债 利率，Ｔ＝（Ｔ１－Ｔ０）／Ｔ０，即为物业当年的升值率，则租金收益率应大于国 债利率和房屋升值率的差。用公式表示为： 　　Ｒ＞Ｉ－Ｔ 　　如果当租金收益率为９％，房屋升值率为２％，国债利率为４％时，Ｒ＞Ｉ－Ｔ， 此时投资房屋租赁是成功的；而当租金收益率为８％，房屋升值率为１％，国债利率 为１０％时，投资房屋租赁则是不合算的。 　　另外我们还可以参照国际惯例。一个成熟和理性的房地产投资市场，住宅的投资 回报率多少算合理？经济发达国家和地区年投资回报率一般在５％左右。中国作为发 展中国家，住宅发展具有巨大空间，年投资回报率应高于住宅发展达到或接近饱和的 经济发达国家和地区。按照国际惯例，房价一般是月租金的１００—２００倍，一旦 超出这个标准，两者会根据市场变化做出相应调整。 　　５．家有闲房是租还是售？ 　　家里如果有几套房屋，是租还是售呢？这是一个让许多业主犹豫不定的问题。业 主该采用何种最佳方式打理自己的房屋不动产，目前来说无非是出租或者卖掉两种方 式，除了业主急着用钱不得不出售房屋不动产的情况外，家有闲房是租还是售主要取 决于以下四个条件：房屋位置、升值潜力、投资机会、家庭资金需求状况。 　　（１）房屋位置 　　位置较好的房屋打理方式较为灵活，可租可售。无论是把房屋出售，还是出租， 或者是先租后售都可以。一般来说，处于租赁热点地区的房屋，采取长期出租的方式 更为合算。因为这些区域的房屋空置期风险很小，能获得较高的租金回报，同时还能 保值增值。大学周边、地铁沿线等区域的房屋都属于这类情况。 　　（２）升值潜力 　　对于不属于租赁热点区域的房屋可以考虑它的升值潜力，根据升值潜力的不同采 取不同的打理方式。 　　首先，对于不属于租赁热点区域而且没有较大上涨空间的房屋，可考虑直接出售。 因为如果房价已经上升到较高水平，将来上涨空间不是很大，甚至可能下降，这样就 会存在不动产贬值的风险。而且在这种情况下的房屋如果出租，租金肯定也不会很高， 出租收益肯定会低于出售收益。 　　对于不在热点租赁区域，价格较低但价格每年都在上涨，将来有可能成为热点租 赁区域的房屋，适合先租后售。具体做法可以考虑先将房屋暂时出租，三五年后有了 较好的市场行情，再将其出售，以期获得最好的收益。 　　（３）投资机会 　　如果房屋出售后所得房款没有投资收益更大的去处，只是进行银行储蓄。您最好 还是将该房屋用于出租，因为这样不但不动产能保值增值，而且还能很好地抵抗通货 膨胀。当然如果您在股票、债券或是其它方面的投资回报率高于房屋出租的回报率， 那么您就可以选择将房屋出售，用房款尝试新的投资机会。 　　（４）家庭对资金的需求状况 　　家庭对于资金需求状况的不同，将直接决定不同的房屋处置方式。一般情况下， 如果需要长期稳定地获得现金收入，而且对每笔现金的数量要求不大，可以考虑将手 里闲置的房子用于出租。如：孩子上学、老人退休养老、还新房月供款等情况。如果 需要一次性获得大笔资金，如孩子出国留学、买新房、买新车等情况，将手里的闲房 出售比较合适。 　　　　 　 (4)