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疑难解答:土地置换如何进行税务处理?

录入时间:2014-12-05

  问:两家公司进行土地置换,那么在置换过程中可能存在的税务问题有哪些?是否有相关依据?
  答:1、《契税暂行条例》第四条关于契税的计税依据规定:
  ……
  (三)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
  前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。
  《契税暂行条例实施细则》第十条规定,土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。
  土地使用权与房屋所有权之间相互交换,按照前款征税。
  根据上述规定,置换土地业务,应按照交换价格差额乘以规定税率缴纳契税,如果交换价格相等则免征契税,但所交换房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。
  2、营业税:
  《营业税暂行条例》第一条规定,在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。
  第四条规定,纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额。
  第七条规定,纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的,由主管税务机关核定其营业额。
  《营业税暂行条例实施细则》第三条第二款规定,前款所称有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。
  根据上述文件的规定,上述交易属于取得了其他经济利益,应按规定缴纳营业税。同时按照规定税(费)率缴纳城建税及教育费附加。
  3、土地增值税:
  《土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应依照本条例缴纳土地增值税。
  第五条规定,纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
  根据规定,企业间置换土地业务属于取得实物收入,应按规定缴纳土地增值税,只有符合《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定的,对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。
  4、企业所得税:
  《企业所得税法实施条例》第十三条规定,企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入,应当按照公允价值确定收入额。
  第二十五条规定,企业发生非货币性资产交换,以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的,应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务,但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
  根据上述规定,企业间置换土地业务,应视同销售,计算所得,与本企业全年其他业务所得一并计算缴纳企业所得税。

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