问：请教两个关于房地产开发的问题。（1）甲方提供土地使用权（土地使用权不过户到乙方名下），乙方进行开发，开发完工后房屋确权到甲方名下，甲乙双方各分一半开发产品，双方如何交所得税及营业税?（2）甲方提供土地使用权（土地使用权不过户到乙方名下），乙方进行开发，开发完工后房屋确权到甲方名下，甲方只收取一笔固定的收入，再负责为购房者办理相关手续，不负责房屋的销售，乙方负责全部开发产品的销售，双方如何交所得税及营业税?
　　答：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）对以土地使用权投资开发项目的税务处理问题作出了明确规定：（1）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：①企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。②接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。　
　　（2）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：①企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50％，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。②接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
　　对照上述规定，问题（1）中无论甲方土地使用权是否过户，均应分解为转让土地使用权和购入开发产品；乙方则是购入土地开发产品并销售。问题（2）的情况较为复杂，但从所述情况看，如果开发费用全部由乙方承担，则可以理解为甲方只是转让土地使用权取得了固定收入，至于名义上开发产品确权到其名下是否合适不在讨论范围，而且恐怕也不能绝对以此为判断依据。这样，甲方应该按转让土地使用权纳税，乙方按开发房地产纳税。如果甲方支付了全部开发费用，委托乙方开发并销售全部开发产品，这样的话我们不讨论其主体资格是否符合规定，单从税务角度看，甲方变成了开发主体，发生开发销售房地产的行为，而乙方发生了建造房屋建筑物和按固定价格包销开发产品的行为，双方按各自行为纳税。