某居民2014年年初租了一套底商，面积600平方米，合同约定租期五年，年租金10万元，每年年初交纳租金，相关的税费也由承租方承担，并已缴纳14年的相关税费34700元，其中土地使用税900元（第一季度的，年每平方米6元），原本准备开一个饭店，但因技术等问题未能开业，目前准备以14万元价格将其转租给他人，转租房屋还纳税吗？纳哪些税？

　　我国流转税是按环节征税，财产税一般按年征收、分次缴纳，合同印花税按签订合同金额征税，承租房屋后再转租属两个不同的纳税环节，因此，转租房屋也要缴纳相关税费，按照我国现行税收制度规定，转租房屋要依次缴纳以下税费：

　　一、营业税及附加

　　按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，租赁业属于营业税的征收项目，租赁业是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。转租属于租赁业的特殊形式，应当缴纳营业税。而且根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，转租人取得的转租收入应按收入全额计算缴纳营业税。

　　同时，按照《城建税暂行条例》及《征收教育费附加的暂行规定》等规定，转租房屋在缴纳营业税的同时，还要按缴纳营业税的数额计算缴纳城建税和教育费附加。

　　二、印花税

　　按照《印花税暂行条例》第二条第一款规定，财产租赁合同为应纳税凭证。根据《印花税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。”因此，签订房屋租赁合同应缴纳印花税，税率为千分之一。

　　三、房产税

　　按照《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此房产税的纳税义务人为产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。

　　从房产税的计税依据看，按房屋租金征收的房产税同时兼有流转或者行为税的性质，虽然《房产税暂行条例》规定转租房屋者不是房产税的直接纳税义务人，但既然原租赁合同约定相关税费由承租方缴纳，本着实质重于形式的原则，在转租时转租人对收取的租金也要缴纳房产税（约定由再承租人承担除外）。不过各地在应纳税额的计算上有照不同的规定，如：《吉林省地方税务局关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》（吉地税发〔2006〕42号）规定：承租人转租的房屋，按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》（沪地税地〔1996〕42号）对原关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。因此，转租房屋的房产税应按照本地区主管税务机关的具体规定执行。

　　四、土地使用税

　　按照《国家税务局关于检发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行法规>的通知》（国税地〔1988〕15号）第四条规定，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税，因此，既然原租赁合同约定相关税费由承租方缴纳，同样，在转租时转租人对收取的租金也要缴纳土地使用税（约定由再承租人承担或者当年已缴足除外）。

　　五、个人所得税。

　　按照《个人所得税法》及其《实施条例》规定，财产租赁所得应当缴纳个人所得税，其财产租赁所得是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得；税率为20%；扣除费用为每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除20%.但对房屋转租征收个人所得税各地也有不同的规定，如：《福建省厦门市地方税务局关于私房出租若干税收征管问题的公告》（福建省厦门市地方税务局公告2011年第3号）第四条规定，个人转租房屋取得的租金收入按应纳税所得额的10%缴纳个人所得税，其应纳税所得额是指纳税义务人的租金收入扣除税、费标准后的余额，减除税费标准和顺序为：①财产租赁过程中缴纳的税费（如在前期出租时已缴纳房产税，对转租行为不再征收房产税）；②向出租方支付的租金（具有承租合同及合法完税凭证的，原支付的租金可分次（月）从租金收入中扣除）；③由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；④税法规定的费用扣除标准。

　　综合上述，根据您提供的资料，虽然前期租赁合同约定各项相关税费由承租方承担，但在转租合同没有特别约定的情况下，您对转租房屋取得的转租收入还应依次缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、房产税、土地使用税（已缴纳的部分除外）和个人所得税，具体数额如下：

　　1、应缴纳的营业税为140000×5%＝7000元。

　　假定城建税的税率为7%，教育费附加（含地方教育费附加）为5%，应缴纳的城建税和教育费附加为7000×（1＋7%＋5%）＝840元。

　　2、应缴纳的印花税为140000×0.1%＝140元。

　　3、应缴纳的房产税。

　　如按减出前期租金的差额征收房产税，则应缴纳的房产税为（140000－100000）×12%＝4800元。

　　4、应缴纳的土地使用税

　　因土地使用税是按年分次缴纳，而不能重复征收，假定按季缴纳，转租合同签定日为4月1日，则在转租时您应交纳的土地使用税为600×6÷4＝900元。

　　5、应缴纳的个人所得税。

　　假定按福建省厦门市的规定计算，转租房屋的应纳税所得额为140000－100000－7000－840－140－100－4800－12000－900－900＝13320元。

　　应缴纳的个人所得税为13320×（1－20%）×20%＝2131.2元

　　其中减除的100元为转租人承租房屋时法定应由承租方缴纳的印花税，减除的12000元和第二个900为前期承租房屋时双方约定（从上述相关政策规定看也可视为法定）应由承租方缴纳的房产税和土地使用税（如若在转租合同中明确房产税和土地使用税也由承租方承担，其4800的房产税和第一个900元的土地使用税则不允许税前扣除），至于在前期承租房屋时承租方替出租方（房屋所有权人）缴纳的营业税及附加以及所得税，因承租方不是法定纳税义务人，不能在计算缴纳房屋转租个人所得税时在税前扣除。