【中华财税网2008/12/26信息】　某房地产开发公司的老板，近1年来一直为他开发的“半拉”工程——停工的银都大厦愁眉不展。最近却晴转多云，吵着非要请我好好搓一顿，说是前些天我给他出的点子发挥了大作用，让他揪心的“半拉”工程很快就要起死回生。

　　李老板开发的银都大厦因资金短缺停工快一年了，已向某商业银行的欠下巨额贷款。1个月前，该商业银行把李老板的房地产开发公司告到法院，法院决定受理，并向李老板送来传票，上面写着7月25号上午十点在市中级人民法院开庭审理。李老板接到传票非常着急，四处找人咨询，连我这个供职于税务机关的朋友也没放过。

　　经详细了解，银都大厦原计划总投资（成本）1亿元，建成后可实现销售收入1.15亿元，实现利润1500万元。要是工程顺利完工并实现销售，除弥补该公司历年亏损1000万元外，还有数百万元赢利。为开发该工程，李老板的公司已向商业银行累计贷款7000万元，并已预收商品房买主预付款850万元，承建大厦的建筑公司已经垫资500万元。由于各方面原因工程停工后，商业银行向该房地产开发公司多次崔还贷款，在无结果的情况下才不得已将开发公司告上法庭。法院受理后，委托一家资产评估事务所对大厦进行了资产评估，最后工程评估价值为5860万元，与实际投资基本相符。

　　李老板还告诉我，据银行内部消息，商业银行经法院判决拿到房产公司开发的“半拉”大厦后，有两种处理方案：

　　一种方案是：商业银行将按法院判定的原价转让给其他房产公司，防止呆账发生；第二种方案是：商业银行自行接着开发出售，但因商业银行没有房地产开发、出售权，那么商业银行只好出资委托其他房产开发公司接着开发，由商业银行全权监控资金的使用，此项工程的盈、亏完全由商业银行自己承担，商业银行只付给房地产开发公司一定比例的受托手续费。

　　掌握以上情况后，我从税收上为李老板做了分析。商业银行拿到“半拉”工程后，如果确实按以上两种方案进行处理，那么，应分别承担的税费如下：

　　第一种方案：商业银行以法院判定的5860万元转售给其他有实力的房地产开发公司继续开发。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按“销售不动产”税目征收营业税。因此在商业银行销售不动产中，应缴纳营业税5860万元×5%=293万元；城建税及教育费附加29.3万元，缴纳印花税2.93万元。以上合计应缴纳税费322.3万元。

　　第二种方案：由商业银行支付费用全权委托其他房产开发公司修建完工后出售，并按房产销售收入5%支付给房产开发公司的手续费。销售收入按原计划的1.15亿元计算。按第二方案应缴纳各项税费如下：营业税11500万元×5%=575万元；城建税及教育费附加57.5万元；缴纳印花税4.34万元；代建及销售手续费为575万元。销售后实现利润288.16万元，不考虑其他因素，应缴纳企业所得税95.09万元。

　　第二方案如果能顺利实施，银行除可以收回贷款外，还有190万元左右的赢余。但前提是银行必须能找到合适的开发商，并继续投入资金开发，操作起来会非常复杂。因为经营房地产不是银行的强项。第一种方案是非常不可取的，因为其承担的税费实际上就成为了银行的亏损，亏损额达300多万元。因此，商业银行如果在两种方案中选择，显然要选择第二方案。

　　对于房地产开发公司而言，银行采取上述两种方案，自己也要承担税费支出。

　　在第一种方案下，法院直接把“半拉”工程判给商业银行，以抵押部分贷款。 根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发[1995]156号）规定：借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。同样，银行如果将收归所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。所以，房地产开发公司的“半拉”工程被银行拿走后，虽然没有收入，自己却要缴纳同银行收回后再出售一样多的税费，即322.3万元。显然在这种情况下开发公司无力缴纳税款，会形成欠税，有可能导致开发公司破产，商业银行贷给开发公司的贷款余额1000多万元就泡汤了。

　　经过以上分析，我向李老板提议：应该向银行说清楚银行采取以上两种方案会产生的不利后果，争取银行继续投入资金，让房地产开发公司把工程顺利完工实现销售，这样对双方都有利。原因在于，银行再投入部分资金，既可以采取贷款的方式，也可以采取合作的方式，把大厦建成。大厦销售后，房地产开发公司可以实现1.15亿元销售收入，在缴纳税费638.2万元后，可以实现利润816万元左右。因为开发公司有历年亏损1000万元，不用缴纳企业所得税。这样，除可以还清银行向大厦的贷款外，其他1000多万元的贷款银行还有希望收回。

李老板采纳了我的建议，经多次同商业银行谈判，答应大厦销售后利润分成，提供了其他财产做抵押，最终说服银行主动到法院撤诉，并继续给开发公司发放贷款。这样一来，已停工近1年的工程马上就要继续修建了。

　　本案说明，在市场经济中，经常会发生欠债难以清偿的现象。在这种情况下，债权人虽然有权利诉诸法院要求清偿，但在打官司前，当事双方应该衡量清楚打官司会带来的弊端：长时期的精力耗费，昂贵的诉讼费用，以及赢了官司收回实物财产后进行处理引发的税收成本。否则，往往会使自己陷入赢了官司赔了本的尴尬境地。