【中华财税网2008/11/14信息】   税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税，同时税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
   
    房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
   
    例如，北京某房地产开发企业，1999年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5 000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8 000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。
    
    如果不分开核算（纳税人应了解清楚当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）为（15 000－11 000）÷11 000×100%＝36%，适用 30%的税率，应纳税额（15 000－11 000） ×30%＝1 200万元。
    
    如果分开核算，应缴纳土地增值税为：普通住宅：增值率为（1000－8000）÷8000×100%＝25%，适用30%的税率，应纳税（10000－8000）×30%＝600万元；豪华住宅：增值率为（5000－3000）÷3000×100%＝67%，适用40%的税率，应缴纳（5000－3000）×40%－3000×5%＝650万元。二者合计为1 250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。
    
    因为普通标准住宅的增值率为25%，超过20%，还得缴纳土地增值税。进一步筹划的关键就是：通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。
   
    我们对上例给出的条件做一点改动，然后来计算土地增值税的税负和企业的收益情况。
   
    假定上例中其他条件不变，只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化，使普通住宅的增值率限制在20%，则可扣除项目金额从（1000－y）/y×100%＝20%等式中可计算出，y＝8 333万元。此时，该企业应缴纳的土地增值税仅为豪华住宅应缴纳的650万元，比不分开核算少缴纳570万元，比分开核算少缴纳600万元。
    
    增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本。房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%。
   
    控制普通住宅增值率的另一种方法是降低房屋销售价格，销售收入减少了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少，此时是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。
   
    假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变，仍为8 000万元、要使增值率为 20%，则销售收入从（X－8 000）/8000×100%＝20%中可求出，X＝9600万元。此时该企业应缴纳的土地增值税为650万元，节省税金600万元，与减少的收入400万元相比节省了200万元。