【中华财税网2008/11/5信息】   企业利用闲置的房地产进行投资，现在已经成为一种普遍的投资形式。房地产投资，采取不同的投资方式，所涉及的税种小.所承担的税负也必然不同。企业以房地产投资最常见的方式有两种：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。现举例分析如下：
   
    假设位于市区的A企业有一处空置房产，其原值为K，如果出租则每年可取得租金收入X1，用于联营，则预期每年的联营企业利润中A企业所占份额为X2，出租和联营的税负分别为Y1、Y2。
   
    1.采取出租方式应承担的税负：
   
    （1）营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5%征税，则为5%X1；
   
    （2）房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为 12% X1；
    
    （3）城建税：A企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城建税税负为 7% ×5% × X1＝0.35%XI
    
    （4）教育费附加：3%×5%X1＝0.15%X1；
   
    （5）印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第 3条规定：“按租赁金额1/1000 贴花”，因此印花税税负为 0.1%X1；
    
    （6）所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为 33%×（X1－5%X1－0.5%X1）＝31%X1。
    
    总体税负Y1＝营业税税负＋房产税税负＋城建税税负＋印花税税负＋所得税税负于教育费附加＝5%X1＋12%X1＋0.5%X1＋0.1%X1＋31%X1＝48.6%X1。
   
    2.采取联营方式应承担的税负：
   
    （1）房产税：房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2%。以江苏省为例，减除30%，则房产税税负＝1.2%×（1－30%）K；
   
    （2）土地使用税（此税种从量定额计征，各地标准不一，以南京为例，假定地区单位税额为0.7元／平方米），假设该房产使用面积为 1平方米，土地使用税税负＝ 0.7×1＝ 0.71；
    
    （3）所得税，联营利润所得应缴所得税
   
    所得税税负＝X2×33%＝33%X2 
   
    总体税负 Y2＝房产税税负＋土地使用税税负＋所得税税负＝1.2%×（1－30%）K＋0.71＋33%X2＝0.0084K＋0.71+33% X2。
    
    3.假设企业以房地产出租和联营所承担的税负相等，那么 Y1＝ Y2；
    
    48.6%X1＝0.0084K十0.71十33%X2。
   
   由于房产原值K和使用面积1均可测出即属于常量，则可以以房地产投资取得收入为横坐标，相应税负为纵坐标，当预期的投资收入等于Z时租赁和联营的税负相等，当预期收入大于Z时联营的税负较轻。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前往往可以商议确定，而联营的收入则因影响因素多，不可确定性要更大，所以可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，有：
   
    48.6%X1＝0.0084K＋0.71＋33%X2；
   
   33%X2＝-0.0084K＋0.71＋48.6%X1；
   
   X2＝48.6÷33 X1－0.84÷33K－70÷331。
    
    在利用房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，如果预期联营的收入X2＞48.6÷33×租金收入－（0.84÷33）×房产原值＋70÷33×实际使用面积时，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式，反之，则应采取租赁方式。