前不久，江苏省海门市国税局第八税务分局办税服务厅接待了一位辖区内某房地产公司办税人员，对方要求退还2006年度多预缴的456万元外商投资企业所得税。 

　　经调查，该房地产公司系江苏南通某公司与香港某国际投资公司共同出资800万美元于2005年1月注册成立的，税务检查人员通过账簿检查和实地核查发现，该企业在所得税处理方面存在两个问题。 

　　在2004年11月和2005年10月，该公司股东之一南通某公司因地方政府招商需要，通过签订协议，获得开发商铺项目所需土地两块。但在核算第一期土地开发成本时，误将两块土地的出让金及契税、土地管理费等取得土地成本的所有费用按两块土地的总面积平均分摊，导致该公司一期工程多计成本达1557万余元。 

　　根据《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发〔2001〕142号）的规定：“企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。”因此该公司一期工程多计土地成本应作纳税调增处理。 

　　另外该公司又采用售后回租方式，将本应计入正常销售的收入挂在往来账上，总金额达2100余万元。根据《国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函〔2007〕603号）的规定：“从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产和开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额”。按此规定，该企业采用售后回租方式取得的销售收入2100万元应计入企业所得税。仅此两项，该房地产公司就应调增应纳税所得额约3700万元。 

　　而且，作为海门公司股东之一的南通公司在开发过程中，先后取得地方政府给予的奖励及名为借款，待项目建成并达到规定的投资强度后，再转作奖励拨款的金额达8900余万元，对照有关政策规定，受益人应当为海门公司，根据税法规定，应比照独立企业原则收取利息800余万元，并计入当年损益。 

　　据此，税务检查人员认为，该公司财务处理不当，造成实际少缴企业所得税752万元，按照《税收征管法》规定该行为是偷税，应对所偷税款给予相应的处罚。事实面前，原指望退税的公司最终换来的是补缴几百万元税款的处理决定书和处罚通知书。