利用售房定价筹划土地增值税
录入时间：2007-03-13
近年来，国家税务总局下达了多个文件，要求加强对土地增值税的征管，随着土地增值税征缴工作的不断规范，它也越来越成为房地产开发企业的一个比重较大的税种。因此，如何更好地降低土地增值税税负，也就成了许多房地产开发企业十分关注的事项。本文就此谈谈房地产的定价对土地增值税的影响。
下面我们先看几个与计算土地增值税有关的公式：1、土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数（假定增值额未超过扣除项目金额50%时的速算扣除系数为0）
2、扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+旧房及建筑物的评估价格+与转让房地产有关的税金3、增值额＝转让房地产所取得的收入－扣除项目金额4、转让房地产所取得的收入＝货币收入+实物收入+其他收入由上述公式可知，计算土地增值税时，直接用到数据有两个：“增值额和扣除项目金额”。增值额是依据收入和扣除项目金额计算得来的；而“扣除项目金额”中，除了“与转让房地产有关的税金”随着收入的变动而变动外，其他四项基本是确定的。因而，增值额的大小基本上取决于收入的大小。收入通常又取决于售价，售价则是由开发商在售楼时自行确定的。因此，售价的制定才是影响土地增值税应纳税额的最终因素。
定价对土地增值税到底有怎样的影响，下面本文就此作一个量的分析。
一、如何定价可免缴土地增值税[政策]：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
[案例]：某房地产开发企业就其开发并出售的普通标准住宅进行土地增值税清算，除“与转让房地产有关的税金”外的其他扣除项目金额合计为X，售房总收入（即总售价）为P，增值额为V.适用营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加3%，印花税税率为0.05%，则：扣除项目金额＝X+ P×5%×（1+7%+3%）+P×0.05%＝X+0.0555P，增值额V＝P－X－P×5%×（1+7%+3%）－P×0.05%＝0.9445P－X.增值额/扣除项目金额＝（0.9445P－X）/（X+0.0555P）
要想使企业免缴土地增值税，其最高的定价P应满足：V/X＝（0.9445P－X）/ （X+0.0555P）
＝20%，计算可得：P＝6000/4667X≈1.2856X此时，扣除项目金额＝X+0.0555P＝1.0713508X增值额V＝0.9445P－X＝0.2142492X 1、当P≤1.2856X时，免缴土地增值税。
2、当P＞1.2856X时，按规定缴纳土地增值税。
即：当总售价不高于除“与转让房地产有关的税金”外的其他扣除项目金额合计的1.2856倍时，企业可免缴土地增值税；否则，应按规定申报缴纳土地增值税。
二、怎么定价才合算（即：提高价格带来的收入足以抵减缴纳的土地增值税以及由提价引起的与转让房地产有关的税金）
接上例，假设售价P是正好满足免缴土地增值税的最高值，在此基础上提高售价A元，假设：增值额/扣除项目金额＝[0.9445（P+A）－X]/ [X+0.0555（P+A）]＝（0.9445A+0.2142492X）/ （1.0713508X +0.0555A）≤50%，即A≤35.061489%X，此时适用的土地增值税税率为30%，则：应纳土地增值税＝增值额×30%＝[0.9445（P+A）－X]×30%＝（0.9445A+0.2142492X）×30%此时，要想获得因提高售价而带来的效益，就必须满足：提价A－[土地增值税+与转让房地产有关的税金（提价部分）]＞0即：A－[（0.9445A+0.2142492X）×30%+ A×5%×（1+7%+3%）+A×0.05%]＝0.9445A－[（0.9445A+0.2142492X）×30%]＝0.9445A×（1－30%）－0.2142492X×30%＞0，计算得知：A＞9.72166%X此时的总售价为P+A＞1.2856X+9.72166%X≈1.3828X这就是说，如果想通过提高售价获得收益，至少必须使总售价高于1.3828X（即：除“与转让房地产有关的税金”外的其他扣除项目金额合计的1.3828倍）。
三、怎样的定价最不合算根据上述一、二的分析可知，房地产企业如果总售价定在X（除“与转让房地产有关的税金”外的其他扣除项目金额合计）的1.2856－1.3828倍之间（都不含本数），企业的售价虽然相对于1.2856X是提高了，但其为之付出的税费代价却高于收益，为最不合算的定价。
当然，企业的定价最主要的是看市场供求状况、购房者的承受能力等多方面因素，本文就定价对土地增值税的影响所进行的分析，仅能作为定价决策者的一个参考因素。
