为了强化房地产行业税收征管，国家先后出台了若干有关房地产行业税收政策的 专项规定，从而在客观结果上使得房地产行业税收筹划的空间并不大，特别是所得税 的筹划。但是，在流转税方面，如果房地产公司能够合理规划自身的经营运作模式， 正确地签订建设协议书，那么，还是能够在很大程度上避免因营业税重复课税特点而 造成的自身税负增加。考虑到目前很多房地产公司在项目开发上的运作模式基本相同， 现以一个实例说明。 　　案例：北京兴隆房地产开发公司（以下简称该公司）承建了西城区政府的危改项 目，负责危改地区的土地拆迁、平整。同时，该市某政府机关准备建设办公楼，由于 办公楼的用地在项目规划范围内，因此该政府机关直接与该公司签订了建设协议书。 协议约定：政府机关委托该公司进行办公楼的建设工程，该公司负责办公楼用地的拆 迁、平整、勘查设计、规划报批以及建安工程的施工，工程款总计９０００万元。同 时，该政府机关将自己的一栋已经不用的办公楼置换给该公司使用，该楼的转让评估 价格为６５００万元。鉴于此，政府机关只向该公司支付工程款２５００万元。 　　一、现行交易模式下营业税税负分析 　　该公司与政府机关签订办公楼建设协议书与补充协议书，约定由政府机关委托该 公司承担其办公楼建设的征地拆迁、勘察、设计、规划报批及建安工程的施工，工程 总造价９０００万元，政府机关将自身不用的办公楼转让给该公司，作价６５００万 元，政府机关实际支付工程款２５００万元。该公司需支付建安工程费５０００万元。 　　在现行模式下，该公司虽然只收到２５００万元工程款，但政府机关作价 ６５００万元工程款转让的办公楼在税法上视同该公司销售不动产应税行为而取得的 应税收入，因此，该公司应就９０００万元缴纳５．５％的营业税和附加，即４９５ 万元。（注：营业税税率５％，城建税率７％，教育费附加３％。） 　　二、筹划方案建议及相关依据 　　根据协议可以看出，由于政府机关委托该公司承建的办公楼项目所用土地属于政 府划拨用地，该公司只是承担委托相关单位进行土地的拆迁、平整、勘察、设计及建 安工程的施工。因而，从涉税义务的本质来看，该公司的经营行为属于一种代理拆迁 和代理建筑施工的性质，不能简单地作为销售不动产，就工程全额缴纳营业税。 　　我们提出的筹划思路就是要通过相关协议的重新签订，再造经营运作模式，并在 获得委托方和具体施工方的配合下，使该公司的经营行为从涉税义务的判定上进一步 合法地确认为代理行为，从而只以其实际获得的代理手续费为税基，按照代理业税目 缴纳营业税。具体的筹划方案是： 　　第一步：该公司与政府机关单独签订一个代理拆迁协议，约定该公司负责政府机 关办公楼用地的地上建筑物的拆迁、土地平整和“七通一平”。拆迁费用由政府机关 在支付给拆迁居民的补偿款和拆迁公司的拆迁工程款，以及自身合理的利润后确定。 我们假设该协议约定的政府机关向该公司支付的代理拆迁费为２０００万元，支付给 居民的拆迁补偿款为８００万元。 　　根据《北京市地方税务局关于对代理业征收营业税问题的补充通知》（京地税营 ［２００１］５０７号）文件的规定，拆迁代理单位协助各级政府按照国家相关法规 规定向被拆迁者实际结算转付的拆迁补偿费，可不计入其营业额计算缴纳营业税。该 公司代理西城区政府拆迁的行为符合此规定，因此，对其收取的代理拆迁费，可以按 减除支付给居民的拆迁补偿款后的差额，依照代理业计缴５．５％的营业税和附加， 即６６万元（１２００×５．５％）。 　　第二步：该公司和政府机关就工程施工和工程勘察设计分别与工程施工单位和工 程设计单位签订三方协议，协议中约定甲方（政府机关）委托乙方（该公司）代办工 程施工招标、协调、规划报批等事宜，具体施工由丙方（施工单位）进行，施工过程 中一切事宜都由乙方代甲方和丙方协商解决，甲方直接将工程款项支付给丙方，丙方 就其取得的工程款向甲方开具发票。同时，甲方就乙方在工程中的招标、协调、规划 报批等一系列代理工作向乙方支付代理手续费。同样，工程设计三方协议也可以这样 签订。假设该项目的建安成本为４８００万元，设计费２００万元，那么，该公司向 政府机关收取的代理手续费（即项目收入）应为２０００万元（９０００－４８００ －２００－２０００）。 　　如果在实际操作中，该公司可以与政府机关和工程施工单位、设计单位分别签订 上述三方协议，并能分别由工程施工单位和设计单位向政府机关开具发票，那么，该 公司的行为就是一种代理行为，根据《营业税暂行条例实施细则》的规定；只应就其 取得的代理手续费按照“代理业“缴纳５．５％的营业税和附加，不必再按照原协议 中所约定的９０００万元工程费用全额缴纳５．５％的营业税和附加。经过这种筹划 操作，在并未增加施工单位和设计单位营业税税负的前提下，该公司应缴纳的营业税 仅为１１０万元（２０００×５．５％），加上代理拆迁缴纳的营业税６６万元，比 原模式下少缴营业税３１９万元。 　　第三步：考虑到协议的变更和款项直接支付对象的改变，该公司和政府机关原来 签订的办公楼置换转让协议就应进行修改，改为政府机关将办公楼以６５００万元的 价格卖给该公司，然后，政府机关再分别向该公司和工程施工单位及设计单位支付代 理拆迁费２０００万元、代理手续费２０００万元、工程施工款４８００万元、工程 设计款２００万元，政府机关实际现金净流出２５００万元，而该公司的现金净流出 也还是２５００万元（６５００－２０００－２０００），与原模式下现金净流出相 同。这样，在末改变双方单位现金流量的情况下，使得政府机关可以按照上述筹划方 案进行操作。 　　三、筹划方案提出的前提条件 　　应当说明的是，上述筹划方案的提出，都是基于以下几个条件能够成立。因此， 该项目要实现营业税税负降低的筹划目的，该公司应当确认能够具备以下几点前提条 件或交易事实： 　　１、该项目用地的土地使用权归政府机关所有，即该块土地直接由国土局划拨给 政府机关。 　　２、该项目所涉及的相关协议存在修改变更的可能。 　　３、该公司与该项目的委托方（政府机关）和实际承建方（建筑公司）三方之间 存在着良好的协作关系，对于该项目运营模式的改变可以比较顺利地得到对方的配合 与支持。 　　这也说明了一个税收筹划的原则问题；即任何筹划都是要在一定前提条件下开展 的，脱离了企业经营的具体涉税环境单纯地提出筹划方案，都只能是空中楼阁。 (bu2005060902413) (4)