二手房销售中的避税与反避税
录入时间：2007-10-15
1、二手房销售中营业税、个人所得税的征收与避税
（1） 营业税与个人所得税的征收
为了加强房地产市场管理，稳定房价，抑制投机，国务院颁布了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)文件之后，又颁布了(国税发[2005]89号)、(国税发[2005]172号)、(国办发[2006]37号)、（财税[2006]75号）、（国税发[2006]108号）、（国税发[2006]144号）等一系列的征税文件及征收措施，加强二手房销售的营业税与所得税的征收。
在此之前，人们对二手房销售需要征收营业税和个人所得税感觉很生疏，以至于许多人在征收营业税和个人所得税时，还误以为是开征了新税种。在1999年和2003年，国家为了鼓励房地产业的发展，对个人购买住房又对外销售方面制订了几项免税的优惠政策，其中一项是个人购买并居住满一年的普通住宅销售免缴营业税，另一个项是在个人所得税方面，虽然有征收的规定，但并未实际履行。
（2）自然人利用赠与的法律行为避税
自然人利用赠与的法律行为，可以有效的规避二手房销售的营业税和个人所得税，且不违背法律的规定。因为：①财产所有权人有权处分自己财产，包括无偿赠与；②根据我国营业税暂行条例及其实施细则的规定，营业税的征税对象是转让不动产的产权或永久使用权的转让行为，自然人的赠与行为不是转让行为，因此不属于营业税的征税范围；③根据我国的个人所得税法及其实施条例的规定，个人转让财产的所得征收个人所得税，自然人赠与财产的行为没有产生应税所得，因此也不属于个人所得税的征税范围。
2 二手房销售中的反避税措施
为了堵塞二手房销售中利用赠与的法律形式来规避的营业税和个人所得税的行为，2006年9月14日，国家税务总局颁发了《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号），对这种避税行为采取了反避税的措施，主要有以下几点规定：
（1） 加强对个人无偿赠与取得不动产免缴营业税的管理制度?
个人无偿取得不动产有继承、遗产处分及其他无偿赠与等三种情况，在办理营业税免税申请手续时，三种不同情况向税务机关提交的相关证明材料要求是不一样的。继承、遗产处分属于正常的民事法律关系，按照传统的规定出具法律手续就可以了，属于无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。?
上述证明材料必须提交原件。 对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。?
（2） 加强个人将受赠不动产对外销售税收的管理
①营业税的管理
个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不执行国税发〔2005〕172号）中第四条有关继承、遗产处分等的购房时间的规定。即严格了取得住房的时间规定。
② 个人所得税的管理?
受赠人取得无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。（国税发[2005]172号文件第四条：个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割前的购房原价确定）。
3、反避税措施加重了利用赠与避税的购房人再次销售时的税负
通过赠与形式取得二手房的产权人，当房屋再次出售时，将会在以下两个方面加重税负：
(1) 加大了应纳税所得额的金额
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，而通过赠与取得的房产，现在规定不允许取得购房发票，因此，没有了房屋原值的扣除额，而在赠与形式的转让过程中实际缴纳的税费只有契税，数额很小，合理的装修费用、公证费用的金额也是很有限的，因此，再次销售时的应纳税所得额必然很大。
(2 )实际加大了所得税率
根据（国税发[2006]108号）文件的规定，对二手房销售征收个人所得税，实际上是提供了两种税率供纳税人选择，
一个是，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，然后适用个人所得税法规定的20％税率，这种税率适用于增值额小的二手房销售；
另一个是，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1％-3％的幅度内确定。将1％—3％应税率换算为应纳税所得率，也就是5％，10％，20％，核定的增值率是比较低的，这种税率适用于实际增值额较大的二手房销售。
但是，对于赠与形式取得的房屋再次销售时，现在国家明确规定，按20％的应税税率计算缴纳个人所得税，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。将转让收入扣除很有限的税费后，直接适用20％ 的税率征收个人所得税，对纳税人来说税负是很重的。
4 反避税措施的局限性
不能阻止受赠与人再次转让时，仍然采取赠与形式而达到的避税结果，当受赠人再次转让自己受赠的房产时，由于反避税措施的规定，受赠人如果采用正常的销售方式转让房屋将会带来巨大的经济损失，如果再次采用赠与的形式转让，仍然可以达到赠与的避税结果及赠与的法律风险。
