房地产开发企业税收是我国财政收入的重要税源，对房地产企业进行税收筹划，有利于加强房地产开发企业的依法纳税观念，促进税制的进一步完善。房地产企业的税种主要涉及到营业税、土地增值税、房产税。
　　一、营业税筹划
　　税法规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税纳税义务人。根据这一规定，房地产业应纳营业税，税率为5％。
　　(一)利用减少税基进行筹划
　　营业税的计税依据是纳税人销售不动产时向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收代垫款项等。税法如此规定是避免纳税人将一部分价款转入价外收费而逃税。税法同时还规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
　　房地产开发企业在销售房屋时，往往需要代收水电初装费、燃气费、维修基金等各种配套设施费。这些代收款项并不能给企业贡献利润，却扩大了税基，从而多交了营业税。对此费用，房地产公司可委托其物业公司收取，而物业公司并不对其全额征收营业税，只是就收取这些费用的手续费缴纳营业税。如此可大大减少营业税的缴纳。
　　如金星房地产开发公司2005年销售收入40000万元，其中代收款项5000万元。
　　应纳营业税为40000×5％＝2000(万元)
　　如将代收款项转由其下属的物业公司收取，手续费为4％，200万元。
　　应纳营业税为35000×5％＋200×5％＝1760(万元)
　　节税2000－1760＝240(万元)
　　(二)利用改变经营模式进行筹划
　　财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定：从2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。该规定为房地产公司出售房地产提供了巨大的筹划空间。房地产公司可先把待售房产折成股份投资于目标公司，经营一段时间后，再以转让股份的形式收回投资，如此操作，可省下不少营业税。当然这种模式适宜于写字楼、卖场等商用地产，并且还要得到目标公司的配合与认可，还得承担一定的经营风险。
　　如金星公司拟将一栋大楼售予三环商场，售价3000万元，需缴营业税3000×5％＝150(万元)。
　　采取投资入股的形式，参与商场的经营，半年后再转让股权，则可免营业税，节税150万元。
　　二、土地增值税筹划
　　土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行四级超率累进税率(见下表)。土地增值税的计税依据提示我们，尽量增大扣除项目金额，减小税基，把增值额控制在合理的范围之内，是进行筹划的思路。
　　(一)减小税基的筹划
　　土地增值税的税基为应税收入减除可扣除金额。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此房产售价对于土地增值税的税额大小影响重大。房地产开发商售楼时要综合筹划，在利润影响不大的情况下，以售毛坯房为主。如售精装修房，则可签订两份合同，一份出售毛坯房合同，以此办理房产登记，缴纳土地增值税。另签一份装修合同，将一部分收入以劳务收入的形式实现。
　　《实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产的开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。因此，若房地产公司自有资金充裕，可扣除的借款利息较少的话，可选择采取第二种扣除方式。
　　(二)对税率选择的筹划
　　如想提高房地产的售价，则应考虑因提价对土地增值税额的影响，计算出税后的收益，以此对提价幅度做出决策。现对四种税率情况下，加价幅度的最小值做出计算说明。
　　设房地产项目扣除项目金额为Y。
若现售价为X1＋Y，增值额部分未超过扣除项目金额50％，适用1级税率，增值额为X1，若想提价为X2＋Y，适用2级税率，则X2最小值为：
　　X1＋Y－Y－0.3　X1＝X2＋Y－Y－(0.4X2－0.05Y)
　　X2＝(7X1－0.5Y)／6
　　若现售价为X2＋Y，适用2级税率，若想提价为X3＋Y，适用3级税率，增值额为X3，则X3最小值：
　　X3＋Y－Y－(0.5X3－0.15Y)＝X2＋Y－Y－(0.4X2－0.05Y)
　　X3＝(6X2－Y)／5　　
　　若现售价为X3＋Y，适用3级税率，增值额为X3，若想提价为X4＋Y，适用4级税率，则X4最小值为：
　　X4＋Y－Y－(0.6X4－0.35Y)＝X3＋Y－Y－(0.5X3－0.15Y)
　　X4＝(5X3－2Y)／4

土地增值税四级超率累进税率表

级数	增值额与扣除项目金额的比率	税率(％)	速算扣除系数(％)
1	不超过50％的部分	30	0
2	超过50％—100％的部分	40	5
3	超过100％—200％的部分	50	15
4	超过200％的部分	60	35

　　三、房产税的筹划
　　房产税以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税有两种计税依据，按照房产原值一次扣除10％-30％后的余值缴纳，称为从价计征，税率为1.2％；按照房产租金收入计征的，称为从租计征，税率为12％。
　　从价计征时，房产税按房产原值一次减除10％－30％后的余值计算缴纳。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在“固定资产”科目中记载的房屋原价。房屋原值包括与房屋不可分割的附属设备。如暖气、通风、煤气、给排水等。但对于可分离的设备，如空调、吊装设备等单独入账，则可不计入房产原值，不必交房产税，因此，在固定资产入账时，凡能与房屋分离的部分，均单独入账，则能减少房产税。
　　从租计征的税率为12％，税负相对比较高，因此纳税人应尽可能选择从价计征的方式。而《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。解决这一矛盾的一个方法是纳税人改变房屋的利用方式，不以租金的形式取得收入，而以为对方提供仓储、保管服务的方式取得收入。不与对方签订出租合同，而签仓储合同。如中南商场欲承租金星公司的仓库，经筹划，金星公司与其签订仓储合同，则可避免房产税的缴纳。