【中华财税网北京11/28/2001信息】 （一）房地产税的基本概况 房地产税的纳税人包括房产产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或 实际使用人。产权属于全民的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳； 产权所有人、承典人不在房产所在地的或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，应由 房产代管人或使用人缴纳。 房产税的征税对象和征税范围 房产税的征税对象是房产，房产税规定的征税范围是城市、县城、建制镇、工矿 区范围内的房产。 房产税的计税依据 按照规定，房产税的计税依据分为两种：一是房产余值，二是房产租金收入。按 照规定，房产余值是指房产原值一次减除１０％至３０％的自然损耗等因素后的余值， 其具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况确定。 房产税的税率 房产税采用比例税率，从价计征。依照房产余值计算缴纳的，年税率为１．２％； 依照房产租金收入计算缴纳的，年税率为１２％。 房产税应纳税额的计算方法 房产税应纳税额的计算公式为： 年应纳税额＝房产余值×１．２％ 年应纳税额＝年租金收入×１２％。 （二）房地产税的优惠政策 税项扣除优惠政策 按照现行规定，对于按照房产余值计算缴纳房产税的，应按房产原值一次减除１ ０％至３０％后的余值计算纳税，具体减除幅度，以及是否区别房屋新旧程度分别确 定减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定，减除幅度只能在１０％和３０％ 以内。 ［案例二十五］ 吉样铝板有限公司有厂房３幢，原值５００万元，当地政府规定按房产原值一次 扣除２０％作为余值计征房产税，则房产税的计税依据应当为４００万元（即５００ －５００×２０％）。 减免税优惠政策 １．机关、团体和军队免税优惠 按照现行税法规定，国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。这里 所说的“人民团体”是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案的各种社会团 体，如文艺工作团体、学术研究团体、社会公益团体等等。这里所说的“自用的房产” 是指这些单位本身的办公用房和公务用房。 机关、团体和军队出租的房产及非本身业务用的生产、经营用房应不属于免税范 围，应当照章纳税。 ２．事业单位免税优惠 按照现行税法规定，对由国家财政部门拨付事业经费的单位（包括实行差额预算 管理的事业单位）自用房产，免征房产税。这里所说的“由国家财政部门拨付事业经 费的单位”包括全额拨款预算管理的事业单位和实行差额预算管理的事业单位；这里 所说的“自用房产”是指这些单位本身的业务用房。 事业单位出租的房产及非本身业务用的生产、经营用房应不属于免税范围，应当 照章纳税。 ３．宗教寺庙、公园、名胜古迹免税优惠 按照现行税法规定，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。其中， “宗教寺庙自用的房产”是指举行宗教仪式等的房产和寺庙内宗教人员的生活用房， “公园、名胜古迹自用的房产”是指供公众参观游览的房产及其管理单位的办公用房， 如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的房产和出租的房产。 宗教寺庙、公园、名胜古迹出租的房产及非本身业务用的生活、经营用房应不属 于免税范围，应当照章纳税。 ４．个人房产免税优惠 为了鼓励个人建房、购房、改善人民群众住房条件，现行税法规定，对于所有的 非营业用房，免征房产税；对于个人所有、用于出租或作营业用房的房产，应当照章 纳税。 ５．劳改劳教单位免税优惠 按照现行税法规定，对于由国家财政拨付事业经费的劳改劳教单位（包括全额拨 款预算管理的劳教单位和实行差额预算管理的劳改劳教单位，免征房产税。对于经费 实行自收自支的劳改劳教单位，实行下列税收优惠。 （１）对少年犯管教所的房产，免征房产税。 （２）对劳改工厂、劳改农场等单位，凡作为管教或生活用房产，例如办公室、 警卫室、职工宿舍、犯人宿舍、储藏室、食堂、礼堂、图书室、阅览室、浴室、理发 室、医务室等，均免征房产税。凡是作为生产经营用房产，例如厂房、仓库、门市部 等，应当照章纳税。 （３）对于监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少数用于生产经营的，可 从宽掌握，全部免征房产税。但对设在监狱外部的门市部、营业部等生产经营用房产， 应当照章征税。对于生产规模较大的监狱，可以比照劳改工厂、劳改农场的办法，凡 作为管教或生活用房产，均免征房产税；凡是作为生产经营用房产，应当照章纳税。 具体由各省、自治区、直辖市税务局根据情况确定。 ６．其他减免税优惠 除了上述免税优惠以外，现行税法还规定了如下减免税优惠政策 １．企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可比照上述由财政部门 拨付经费的事业单位自用的房产，免征房产税。 ２．经过有关部门鉴定停止使用的毁损房屋和危险房屋，在停止使用后免征房产 税。 ３．为了鼓励利用地下人防工程，对于作营业用的地下人防设施，暂免征收房产 税。 ４．为了照顾微利企业和亏损企业，对微利企业和亏损企业的房产，可以由地方 根据实际情况在一定时期内免征房产税。 ５．企业停产、关闭后，原有房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市地方税务 局批准，可暂不征收房产税。但如果这些房产转给其他纳税单位使用或者企业恢复生 产，应当依照规定缴纳房产税。 ６．凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食 堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是否施工期间一律免征房产税。但是如果在 基建工程结束以后，施工单位将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应 当从基建单位接收的次日起，依照规定缴纳房产税。 ７．房屋大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修理期间可 免征房产税。 纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按照各自使用的部分，分别纳税或者免税。 纳税人缴纳房产税确实有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期 减征或者免征房产税。 （三）房地产税的避税要点 个别纳税人出租房产时，为了少纳房产税，进行避税活动，将房产出租给与本企 业的经营活动有联系的企业，按小于市场同类房产的出租价格收取租金，少收取的房 租通过向对方企业购低价原材料的方法来得到补偿。这样，出租房产的一方便可以逃 避一部分应纳的房产税，而承租房产的一方也可通过降低产品销售收入，逃避一部分 流转税的缴纳。 因此，税务部门对各种有房产出租业务的企业，应特别注意出租方与承租方企业 之间的关系，若彼此间有业务联系，应审查企业间出租房产的租金价格，及购销产品 的价格是否与市场价格相符，防止企业利用彼此的密切联系进行避税。 （四）房地产税的反避税要点 反避税时应注意以下几个问题： １．纳税人是否有意或无意将征税范围与免税范围混淆，逃避税款。稽查人员应 特别予以注意的是各免税单位的自用房产与生产、经营用房产以及出租房产的划分以 及免税单位房产与下属单位房产的划分是否明确，其划分方法是否正确，以及免税房 产在改变用途转为应税房产后是否按规定申报纳税。在需要时，稽查人员应进行实地 观察、检查其申报的房产使用情况与其实际用途是否相符。 ［案例二十六］ １９９７年４月，舞阳稽查分局在该市一商业街进行房产税稽查时发现，原属教 育机关的办公用房现已改为商业用房。据店主反映，该房屋是其向房屋所有人租用的。 稽查人员随即对该机关进行稽查，发现该机关因精简机构，人员减少，于１９９７年 １月将原作为办公用房的街面房二间４０平方米出租给他人，协议年租金为４万元， 并已于２月预收１９９７年租金。该机关财会人员认为机关房屋一直不缴纳房产税， 故未向税务部门申报缴纳。稽查人员根据《房产税暂行条例》及当地规定的有关缴纳 办法查补房产税２４００元。 ２．对于某些特殊的税收优惠情况，须经省、自治区、直辖市税务局批准或经当 地税务机关审批方可实行的，税务人员应稽查有关纳税人是否已履行了有关的审批手 续并获得了暂免征收房产税的批准。对于未依法履行审批手续，或经有关部门审查后 未获批准享受房产税免税待遇的，纳税人应当照章纳税。 总的来说，对房产税的反避税方法，主要是对照税法和税收政策规定，划清征免 税的范围，核实应税数额。 (3)