２００５年３月１６日 青国税发［２００５］４４号
各市国家税务局、市内各国家税务局：
为进一步加强对外商投资房地产开发经营企业的所得税管理，保障国家财政收入，
维护税收秩序，现将市局研究制定的《青岛市国家税务局外商投资房地产开发经营企
业所得税管理办法（试行）》，印发给你们，请认真贯彻执行。试行过程中发现的问
题，请及时反馈市局（国际税务管理处）。
附件：青岛市国家税务局外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为进一步加强对外商投资房地产开发经营企业的所得税管理，保障国家
财政收入，维护税收秩序，根据《
中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称“征
管法”）及其实施细则、《
中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以
下简称“税法”）及其
实施细则和《
国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业
所得税管理问题的通知》（国税发［２００１］１４２号）等有关税收行政法规、规
章的规定，制定本办法。
第二条 凡外商投资企业营业执照经营范围列明从事房地产开发经营业务，或者
兼有房地产开发经营业务和其他业务的，其房地产开发经营业务应纳所得税的核算，
适用本办法。
第三条 房地产开发经营，是指房地产开发企业进行基础设施建设、房屋建设，
并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第四条 开发企业转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为，是指开发
企业通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
（一）商品房销售。
１．商品房现售，是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买
受人支付房价款的行为。
２．商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，
并由买受人支付定金或者房价款的行为。
（二）房地产抵押，是指开发企业以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押
权人提供债务履行担保的行为。
（三）房地产租赁，是指开发企业作为出租人将其开发建设的房地产出租给承租
人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
（四）其他方式主要包括：
１．以房地产用于对外投资以及分配给股东或投资者；
２．以房地产抵债；
３．将房地产用于捐赠、赞助、职工福利、奖励等；
４．以房地产换取其他单位或个人的非货币性资产等。
第五条 专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发
经营项目之日，确定为其实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发经营项
目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为企业的实际开
始生产经营之日。
第二章 收入的确定
第六条 开发企业房地产销售收入的确定，应从其房地产销售开始之日进行。
第七条 开发企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明（即项目工程竣工
验收合格证明）之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续
之日的较早者为房地产销售开始。
开发企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，
计算企业年度实际应纳税额。
开发企业尚未确认房地产销售开始的，其收入、成本、费用也不得确认。
第八条 房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则。具体可根据销售方式的
不同，按以下原则确定：
（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或者开具发票之
日作为销售收入的实现。
（二）采取分期付款或者预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入
的实现。
上述以预售方式销售房地产销售收入的确定，不包括开发企业在商品房预售期间
所收取的预收款。
（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销
售收入的实现。
（四）采取银行提供按揭贷款方式销售的，以银行将按揭贷款办理转帐之日，为
销售收入的实现。
开发企业在房地产销售开始之前，通过银行按揭贷款方式销售房地产所收取的按
揭贷款，属于企业的预收款，应按照本办法第二十四条的规定预征所得税。
（五）开发企业以房地产作抵押而被抵押权人处置的，在房地产产权转移时确认
收入的实现。
在确认收入时，应以其抵押价格与同期销售价格较高者确认收入。
（六）开发企业以房地产对外投资的，首先要转为自有资产，并以房地产产权转
移到被投资方时确认收益的实现。
其投资资产经投资合同认定的价值与原帐面净值之间的差额，应视为财产转让收
益，计入企业当期应纳税所得额。如为净收益，且数额较大，计入当期应纳税所得额
计算纳税有困难，可在不超过５年的期限内平均转为应纳税所得额计算缴纳所得税。
（七）开发企业以房地产抵偿债务的，以房地产产权转移时确认收入的实现。
在确认收入时，应以其抵偿债务价格与同期房地产销售价格较高者确认收入。
（八）开发企业以房地产分配给股东或投资者的，在房地产产权实际转移时确认
收入的实现。
（九）开发企业以房地产换取其他单位或个人的非货币性资产的，应在取得非货
币性资产时确认销售收入的实现。其收入额应参照当时的市场价格计算或者估定。
（十）企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋
的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期企业经营利润合并计算企业当期应纳税
所得额。租赁后再出售的，按照销售开发产品确认销售收入的实现。
（十一）开发企业为其他单位代建房地产工程的，应按自建工程确定销售收入的
实现。
第九条 开发企业在出售商品房时按照国家规定代为收取的共用部位、共用设施
设备维修基金，凡不开具发票作为代收代缴款项管理的，可不作为开发企业的收入确
认。
第三章 成本、费用的确认
第十条 开发企业成本、费用的确认，应从其房地产销售开始之日进行。
第十一条 开发企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相
匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费
用：
可售单位工程成本费用＝可售总成本费用÷总可售面积
当期成本费用＝可售单位工程成本费用×当期销售面积
（一）总可售面积指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证
书（即房地产开发项目竣工验收合格后，房地产管理部门为开发企业办理的房地产产
权登记证书，俗称“大证”）或类似文件中明确的面积。按照房地产管理的有关法律、
法规规定，房地产开发企业应在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单
位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
总可售面积一般按照企业开发的不同房地产项目分别确认。
当期销售面积是指开发企业当期实际实现的房地产销售面积，但不包括企业以预
售形式销售的、尚未竣工交付使用的房地产面积。
（二）可售总成本费用指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通
一平、勘查设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备、绿化、道路
等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。
１．可售房地产指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书
中的可售房地产。
２．土地使用费指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给开发企业，由开发
企业向国家支付的土地使用权出让金。土地使用权出让金由土地管理部门代收，并由
土地管理部门向开发企业出具相应凭据。
３．拆迁补偿费指开发企业为取得土地使用权而对原使用者或居住者所给予的补
偿。拆迁补偿费由开发企业缴由房地产管理部门（拆迁办）补偿的，由房地产管理部
门出具相应的收费凭据；由开发企业直接补偿给居住者个人的，可凭双方签订的合同
或协议以及出具的真实的搬迁费收取凭证，在税前扣除。
４．七通一平费用和勘查设计费用等前期开发费用，根据开发企业的当期实际发
生额确认并有合法凭证进行核算。
５．建筑安装费指开发企业房地产开发项目的建筑安装工程竣工后，通过有工程
造价审计资质的中介机构审计后出具的工程决算审计报告中所确认的价格。该价格是
开发企业与施工企业进行工程价款结算的依据，也是作为建筑安装费计入可售总成本
费用的依据。开发企业应取得施工企业开具的正式发票后记帐。
开发企业自购建筑安装材料的，以取得的合法凭证计入建筑安装费。
６．基础设施费、公用设备、绿化、道路等配套设施费，是指住宅小区或单幢住
宅内共用的上下水管道、电梯、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设
施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施以及会
所和其他共用设施设备等的费用。
上述设施、设备，若由政府有关部门无偿占用或者属于业主公共产权的，其相应
支出可以合法的凭证计入可售总成本费用；凡建成后产权归开发企业或用于继续从事
生产经营活动的，其相应支出不得计入可售总成本费用。
７．开发企业为开发建设相关工程项目而发生的相应的管理费用、财务费用、销
售费用，可一次性计入可售总成本费用。
（１）开发企业发生的交际应酬费，应从企业房地产销售开始之日起，对属于可
售房地产的部分，按照当期实现的全部销售收入和《税法》实施细则第二十二条第一
款第（二）项规定的限度计算计入当期可售总成本费用的数额。
（２）开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产
品完工之前发生的，计入开发成本；开发产品完工之后发生的利息等借款费用，计入
财务费用。
第十二条 房地产项目已经竣工并开始销售，但在销售当期开发企业不能提供由
有资质的中介机构出具的工程决算审计报告和施工企业开具的正式发票的，其工程的
建筑安装等费用可先按照工程预算数额的８０％计入当期可售总成本费用，待工程决
算审计报告和施工企业的发票等出具后，再对该项目已售出房地产进行汇算，多退少
补。开发企业应在销售当期进行纳税申报时，向主管税务机关提供该项目的预算报告
和施工合同复印件（应重新加盖开发企业单位公章）。
但是，如果开发企业在工程竣工并开始销售后超过三年，仍未取得工程决算报告
和施工企业发票的，其建筑安装费用等工程费用，不得计入可售总成本费用；已经按
照预算数额计入的，要予以扣除，并重新计算其各期应纳税所得额和应纳所得税额。
第十三条 同一开发项目中包括多栋商品房开发，并且部分商品房已经开始销售，
而部分尚在建设期的，除属于单栋商品房的建筑安装费等费用外的其他公共成本费用，
如土地使用费、拆迁补偿费、开发前期费用、基础设施费、公用设备、绿化、道路等
配套设施费等，开发企业应按照合理的比例和标准在不同的商品房间进行划分结转。
若开发企业未划分结转或结转标准不合理的，税务机关可按照可售房地产的占地面积
占整个开发项目全部用地面积的比例，或者可售房地产的总可售面积占整个开发项目
预计总可售面积的比例计算分摊，其中属于可售房地产的部分，计入当期可售总成本
费用。
第十四条 开发企业的绿化、道路等配套设施费，如果是在房地产出售后继续发
生的，可以在销售房地产时进行预提，并计入可售总成本费用。配套设施建设全部结
束后，应按照实际发生的建设费用进行汇算。
开发企业存在上述事项的，应在房地产销售开始的当年末，向主管税务机关提出
预提申请，由主管税务机关审核同意后，准予企业进行预提。企业预提配套设施费用
时，应根据规划的面积、预算报批，预提的最高比例原则上不得超过销售收入的５％；
不允许企业直接按销售收入的５％的预提配套设施建设费用。
第十五条 开发企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提
的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
第十六条 开发企业为其他单位代建房地产开发项目的，按照自建工程进行成本、
费用的核算。
第十七条 开发企业以开发的房地产用于捐赠、赞助的，根据《税法》实施细则
第十九条第一款第（八）项的有关捐赠的规定处理。
第十八条 开发企业以开发的房地产用于职工福利、奖励的，按照关于外商投资
企业福利费的有关政策规定处理。
第十九条 房地产竣工交付使用后的小区物业管理仍然由开发企业承担的，其取
得的物业管理收入和相应的成本、费用作为开发企业的收入和成本、费用，计算当期
应纳税所得额。其符合税法规定的成本费用，可在发生当期所得税税前扣除。
第四章 应纳所得税额的计算
第二十条 外商投资企业兼有房地产开发经营业务和其他业务的，应单独设立帐
册，单独核算和归集其房地产开发经营业务的收入、成本、费用和损失。
第二十一条 从事房地产开发经营业务的企业，应以其当期销售收入，扣除当期
相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳所
得税。当期应纳税额，按以下公式计算：
应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得
税
（一）应纳税所得额的计算，应从房地产销售开始，根据第二章和第三章所确定
的收入及相应的成本、费用及损失进行确认。
开发企业在房地产销售开始之前有营业外收支和其他业务收支或对外投资损益等
业务的，可以以此计算其当期应纳税所得额。
开发企业当期发生亏损的，计算公式中的应纳税所得额按零确认。
（二）已售房产已预征的所得税，是指开发企业当期实现销售的房地产按照本办
法第二十四条的规定已经预征的所得税额。
（三）当期预征所得税，是指开发企业按照本办法第二十四条的规定在当期应预
征的所得税。
（四）按计算公式计算的应纳税额为负数时，主管税务机关应为企业办理退税，
或者抵顶以后纳税期内实现的所得税税款。
（五）房地产预售行为结束前，企业在年度中间（含第四季度）申报季度所得税
时，可只按预售房款和预计利润率计算、申报并缴纳季度所得税。
第二十二条 凡按合同规定企业投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造
过程中所发生的费用（包括中方以土地使用权作为投资的费用）后，再根据合同规定
的房产分配方法，划分各方房产的成本、费用。各方各自销售房产时各自缴纳所得税。
第五章 预售房地产的所得税管理
第二十三条 开发企业预售房地产，实行预售许可制度。开发企业应在取得开发
项目《商品房预售许可证》的当季度进行所得税申报时，将该证复印件一并提交当地
主管税务机关备案。
房地产开发项目从销售开始之日起，该项目的房地产预售行为结束。
第二十四条 开发企业预售房地产而取得预收款的，主管税务机关应按照预计利
润率或其他合理方法计算预计应纳税所得额，按季预征所得税。
预计应纳税所得额＝预收房地产价款（含定金）×预计利润率
当期预征所得税＝预计应纳税所得额×适用税率
上述预计利润率暂定为：
经济适用房为５％；
市内四区和崂山区：
售价在５０００元／平方米以下的，１０％；
售价在５０００元／平方米～８０００元／平方米的，１５％；
售价在８０００元／平方米以上的，２０％。
其他区（市）：
售价在２０００元／平方米以下的，１０％；
售价在２０００元／平方米～５０００元／平方米的，１５％；
售价在５０００元／平方米以上的，２０％。
第二十五条 开发企业虽未取得《商品房预售许可证》，但实际发生预售行为并
取得预收款的，或者在取得《商品房预售许可证》之前发生预售行为并取得预收款的，
应按照本办法第二十四条的规定预征所得税。
第二十六条 开发企业应在进行季度或年度所得税申报时，将《外商投资房地产
开发经营企业商品房预售情况统计表》（附件１）报送主管税务机关。
第二十七条 开发企业与承购人签订预售合同并预收款后，在产权转移前又将预
收款全部或部分退还承购人的，应由企业提供相关证明后，从退还当期的预收款中扣
除，但不得抵减当期营业收入。
第二十八条 开发企业预售的房地产产权转移，并按照本办法第九条的规定确认
销售收入实现后，应依照本办法第二十一条的规定计算当期实际应纳税所得额、应纳
所得税额，并处理已预征的所得税款。
第二十九条 开发企业因预收房地产款而预缴的所得税款，不同于企业按照正常
实现的应纳税所得额而在季度申报时预缴的所得税。开发企业预收房地产款而预缴的
所得税款，在办理季度申报和年度申报时，应填报Ｂ类申报表；企业按照正常实现的
应纳税所得额而在季度申报时预缴的所得税，填报Ａ类申报表。
开发企业季度和年度实际应缴纳的所得税款，应按照本办法第二十一条规定的应
纳税额的计算公式，合并Ａ类申报表和Ｂ类申报表的应纳所得税额确定。
第三十条 预售房地产并取得预收款的开发企业及其主管税务机关，应建立健全
预收款和预缴所得税情况台帐（附件２）。
第六章 年度所得税汇算清缴
第三十一条 《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题
的通知》（国税发［２００１］１４２号）实施前已经销售房地产但未汇算的企业，
按本办法进行汇算。
国税发［２００１］１４２号文实施后，对开发企业的房地产开发项目不再进行
项目汇算。
第三十二条 开发企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相
关成本费用，进行年度所得税汇算清缴，计算企业年度实际应纳税额。
第三十三条 主管国税机关接到企业报送的所得税申报表和有关资料后，应安排
专人对其完整性、正确性进行认真地审核。审核的重点有以下几个方面：
（一）房地产销售收入是否全部按实记帐；入帐收入的销售面积是否与实际销售
的房地产面积一致（无论是以建筑面积为准还是以居住面积为准，标准应统一）；
（二）代收的维修基金是否符合政策规定；
（三）土地使用费、拆迁补偿费、七通一平和勘察设计费等开发前期费用是否属
实，是否取得合法凭证；
（四）结转的建筑安装费等工程建设费用是否与工程决算报告和施工企业的正式
发票所列示的数额一致；
（五）预提绿化、道路等配套设施建设费用的，是否已按完工后的实际发生额调
整有关帐目；
（六）是否存在房地产销售尚未开始而预结转成本费用的问题；
（七）应纳税所得额及应纳所得税额的计算是否准确；
（八）预售房地产取得的预收款已经预缴的所得税，是否正确结转抵扣正常实现
的所得税额；
（九）按照正常实现的应纳税所得额计算相应的应纳所得税额；
（十）其他需要汇算清理的情况。
第三十四条 年度汇算清缴结束后，主管税务机关应向开发企业出具汇算结果通
知书（附件３）。
第七章 委托境外企业销售房地产的所得税管理
第三十五条 开发企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外
企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为
房地产开发企业销售收入。
但境外企业与开发企业签订了房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业
在销售房屋时使用境外企业收款凭证的，应属于境外企业转让我国境内的财产，其所
取得的房屋转让收益，应按照税法第十九条及其实施细则第六十一条的规定，缴纳所
得税。
第三十六条 开发企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、
提成费等劳务费用，以应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，
方可作为企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的１０％。
上述费用应列入当期可售总成本费用计算列支。
第八章 税收优惠
第三十七条 专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于《中华人民共和
国外商投资企业和外国企业所得税法》所规定的生产性外商投资企业，不得享受生产
性外商投资企业的税收优惠待遇。
第三十八条 专门从事为开发土地、建筑房屋而进行平整土地业务的外商投资企
业，可以视为建筑业企业，适用生产性外商投资企业的税收优惠政策。
第三十九条 生产性外商投资企业兼营房地产开发经营业务和其他业务的，应按
照《国家税务总局关于外商投资企业兼营生产性和非生产性业务如何享受税收优惠问
题的通知》（国税发［１９９４］２０９号）文件的有关规定执行。
第四十条 凡在青岛石老人国家旅游度假区域内兴办的外商投资房地产开发企业，
且其开发的房地产项目亦在国家旅游度假区域内的，均可以按照２４％的税率征收企
业所得税。
第九章 税源管理
第四十二条 对开发企业的房地产开发项目实行定期报告制度和跟踪管理制度。
第四十三条 开发企业应在取得房地产开发项目土地使用权并开始施工后的３０
日内，将项目的基本情况表（附件４）报送当地主管税务机关备案。
第四十四条 实行商品房预售的开发企业根据本办法第二十六条规定定期报送的
《商品房预售情况统计表》，应按照实际预售情况如实填写。
主管税务机关应对开发企业报送的统计表进行实地核查，查阅申报当期企业与承
购人签订的商品房预售合同，或者到当地房地产管理部门查阅企业预售登记备案情况，
并在统计表上签署意见后存档。
第四十五条 开发项目竣工验收合格后开始销售的，开发企业应在开始销售后１５
日内报告主管税务机关，同时，应将房地产管理部门颁发的房地产产权登记证书（大
证）复印件（证书所有内容）报送主管税务机关备案。年度终了，开发企业应将当年
度已售房地产的销售面积、位置等情况随同年度所得税申报表报主管税务机关，主管
税务机关应将已销售的房地产在开发企业报送的产权登记证书（大证）复印件中的房
地产平面图上，将已售房地产进行注销标注。
主管税务机关应在确认开发企业的房地产开始销售日期后，将日期记录在开发企
业按照第四十三条规定报送的项目基本情况表上。
第四十六条 开发企业必须妥善保管有关的合同、协议等证明资料，以备税务机
关核查。
有关的合同、协议、证书等资料主要包括：土地出让合同、勘察设计合同、拆迁
补偿合同、施工合同、施工许可证、监理合同、预售许可证、预售合同、工程竣工验
收报告、产权登记证书、销售合同、维修基金收款收据、抵押合同、租赁合同、项目
造价决算审计报告等。
第四十七条 主管税务机关应对开发企业的开发项目实施跟踪管理，及时了解、
掌握企业每一项目的进展情况。
主管税务机关应定期与当地建设管理部门和房地产管理部门联系，及时了解开发
企业的项目立项、施工进展、项目竣工和销售等情况。在企业开发项目建设期间，应
定期到建筑工地了解项目施工进度、房地产预售等情况，以准确掌握工程施工情况，
确保所得税的及时申报、缴纳。要全方位了解企业的生产经营过程，如土地取得方式、
开发方式、售楼方式等，审查相关的合同文件，了解有无聘请境外设计公司、施工企
业、监理公司来华提供劳务，有无境外融资、借款等；了解企业的会计核算流程，预
收款入帐时间，帐务处理方法，使用会计科目的情况，销售实现的条件，结转收入的
时间是否与税法一致，成本核算的方法，成本和费用的归集与分配是否科学合理，进
一步弄清企业的生产经营特点，确定纳税环节和计税依据；要及时掌握房地产行业的
发展状态，建立房地产行业信息资料库，从宏观上掌握行业的发展趋势和开发、售楼
情况，及时分析税源，加强监控力度。
第四十八条 建立重点税源跟踪管理制度。对立项项目大、投资规模大的房地产
开发项目，应列为重点税源，做好日常管理和税源跟踪工作，严防企业偷逃税；发现
企业纳税申报异常或有其他情形的，税务机关应及时采取防范措施，确保税款安全。
第十章 附则
第四十九条 开发企业不按照本办法的规定申报、缴纳所得税的，或者有预售房
地产且预收房地产款项的行为而不按规定预缴所得税的，或者不按照本办法的要求提
供有关资料的，或者不按规定进行开发项目汇算的，主管税务机关要严格按照《征管
法》及其实施细则的有关规定进行处理。
第五十条 以前规定与本办法抵触的，以本办法为准；税收法规、政策另有规定
的，依照税收法规、政策的规定执行。
第五十一条 本办法由青岛市国家税务局负责解释。
第五十二条 本办法自发布之日起试行。
附件１：《外商投资房地产开发经营企业房地产预售情况统计表》（略）
附件２：《外商投资房地产开发经营企业预售房地产预缴所得税登记台帐》（略）
附件３：《外商投资房地产开发经营企业开发项目所得税汇算结果通知书》（略）
附件４：《外商投资房地产开发经营企业开发项目基本情况表》（略）
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