１９９５年１１月２０日　沪地税一（１９９５）５６号 　　根据沪地税地（95）52号《关于企业置换土地使用权税收处理问题的规定》 中对“土地使用权转让”征收营业税的规定精神，现就征收过程中的有关问题明 确如下。 　　一、关于企业通过政府出让土地使用权取得的补偿收入暂不征收营业税的范 围。 　　企、事业单位通过政府出让土地使用权从受让方取得的补偿收入暂不征收营 业税，是指企、事业单位将原政府划拨的土地使用权通过政府以土地批租的方式， 将土地使用权让与外商用于开发外销房产项目而从受让方取得的补偿收入。其显 著特征是由政府土地管理部门与外商签订土地使用权出让合同，外商将出让金的 30%支付给土地管理部门，另外70%由外商以补偿形式直接支付给原拥有该土地 使用权的企事业单位和其他单位用于对这些单位的补偿和开展市政"七通一平"等 工作。 　　二、关于通过补缴出让金转让土地使用权行为征收营业税的问题。 　　以补缴土地出让金形式转让土地使用权的行为，是指企、事业单位在转让土 地使用权过程中因改变原行政划拨土地的用地性质（或虽不改变用地性质，但属 于应补缴出让金的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目的转让）向 土地管理部门补缴出让金后才能转让土地使用权的行为。对企、事业单位这种性 质的土地使用权转让过程中从受让方取得的补偿收入，不论土地管理部门的土地 出让合同与转让方还是受让方签订，不论出让金由转让方支付还是受让方支付， 均应按"转让无形资产--土地使用权转让"税目征收营业税。对出让金由转让方支付 的，其从受让方取得的补偿收入可扣除这部分支付给土地部门的出让金金额；对 出让金由受让方支付的，转让方取得的补偿收入不得再扣除出让金金额。 　　对企、事业单位已经通过出让方式从土地管理部门有偿取得了土地使用权后 再转让的行为，必须按规定征收营业税。 　　三、对列入市级三废迁建计划、市重大市政工程项目计划、国家重点工程项 目建设计划而动迁转让的土地使用权的行为暂缓征收营业税的范围。 　　以上所述三项计划的范围是指列入市经委三废迁建计划、市计委重大市政工 程项目计划以及列入中央部委办以上机构的国家重大工程项目开发计划的企、事 业单位的用地转让，其取得的土地使用权转让补偿收入暂缓征收营业税。企、事 业单位在办理列入以上三项计划的土地使用权转让缓征营业税的手续时，应将申 请缓交营业税的报告及计划批件一同报主管税务机关审批。 　　四、关于企、事业单位转让土地使用权取得的补偿收入可扣除市政“七通一 平”费用及停工损失费用后的余额计征营业税的问题。 　　（一）关于市政“七通一平”费用的扣除问题 　　这里所指的市政“七通一平”费用，是指企、事业单位在转让土地使用权的 过程中，由转让方直接负担，并直接支付给有关部门和单位的通上水、通下水、 通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、土地平整的费用。对转让方从补偿 收入中一次性委托其他单位负责“七通一平”支出的费用，也允许从其补偿收入 中扣除。 　　如果“七通一平”费用不是由转让方支付，而是由受让方自己承担的，则转 让人的补偿收入中不得扣除以上费用。 　　（二）关于“停工损失”费用的计算问题 　　企、事业单位在土地使用权转让过程中，如发生停工损失的，按人均1.5万元 ／年掌握从转让补偿收入中扣除，最长不得超过二年。 　　具体按被转让土地使用权的土地面积上的在职职工人数、停产期限及人均标 准计算扣除。如：某厂实际职工300人，其中，一车间土地使用权已被转让，该 车间在职职工人数为100人，从一车间停工搬迁到恢复生产（包括外借场地恢复 生产），期间共停产6个月。则：该土地使用权转让收入中可扣除的停工损失费 用为75万元。即： 　　可扣除的停工损失费＝100人×1.5万元×6月／12月＝75万元。 　　五、关于对“土地使用权转让”预收款缴纳营业税的问题。 　　由于对“土地使用权转让”是按收到预收款的当天为纳税义务发生时间，因 此，企业、事业单位收到预收款就应该计算缴纳营业税。但是考虑到可扣除的市 政七通一平费用、停工损失费用可能还未发生或还未全部发生，为方便征管，在 实际征收中，可先按取得的补偿预收款的40%预缴营业税，一旦转让土地使用权 工作全部完成后，按实清算计缴营业税。 　　如果转让方不负担“七通一平”工作，也没有停工损失，对收入的预收款应 及时按预收款的全额计算缴纳营业税，不得按比例预交。 　　六、关于企、事业单位以土地使用权换取房产所有权（或永久使用权）征收 营业税的问题。 　　企、事业单位以土地使用权换取房产，按规定应照章计征营业税。由于以土 地使用权换取房产的行为没有进行货币结算，因此，对土地方应按《中华人民共 和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定其计税依据。为了征管上的 方便，根据本市实际情况，对以土地使用权换取房产的行为，其计税依据规定如 下： 　　（一）以土地使用权换取一般住宅房产（即高层为钢砼结构、多层为混合结 构），其计税依据按换取的房产的建筑面积的造价来计算确认。即：多层为867 元／平方米，高层为1123元／平方米。（多层为七层楼（含）以下建筑、高层为 七层搂以上建筑）。核定计税依据的房价标准，统一由市局定期进行调整。 　　（二）以土地使用权换取高级住宅、商办搂或其他建筑物，其计税依据必须 按其换取的房产建筑面积的实际造价报主管税务机关审核批准后确定。纳税义务 发生时，其实际造价还未确定的，一律按预算造价加材料价差之和来确定计税依 据。 　　（三）以土地使用权换取房产，其纳税义务发生时间为土地使用权发生转让 的当天。如果土地方将换取的房产再销售出去，则还应对销售房产行为按"销售不 动产"税目计征营业税，其计税依据为销售房产的售价。 　　七、由于土地使用权转让是以收到预收款为纳税义务发生时间，因此，各级 税务机关和企、事业单位必须对转让的土地使用权所取得的补偿收入和发生的可 扣除项目设立营业税计征台帐，以利于税收的征收管理。对不设立征收台帐的单 位，税务机关应按补偿收入全额计征营业税，发生的扣除项目不得计算扣除。 　　八、本规定适用于除房地产开发企业、三资企业以外的本市所有单位。对房 地产开发企业发生的土地使用权转让收入，一律按全额计征营业税，不得扣除任 何费用，对房地产开发企业发生的以土地换取房产行为的计税依据，应按本规定 第六条规定予以确定。 　　九、本规定自1995年1月1日起执行。凡1995年1月1日以后发生的土地使用 权转让行为取得的收入，均按本规定执行。各税务分局在本规定下发前，已经按 原办法对土地使用权转让收入征收了营业税的部分，不再予以调整。 　　特此通知，请遵照执行。