１９９６年６月７日 京地税二［１９９６］２５１号 各区、县地税局、各分局，市局各处室、直属单位： 　　为搞好本市贯彻开征土地增值税工作，市局根据《中华人民共和国土地增值税暂 行条例》及其实施细则等有关文件编写了《土地增值税纳税指南》，现印发给你们， 请你们采取各种形式向纳税单位和个人宣传，使纳税人切实掌握和熟悉土地增值税的 政策法规和征管规程，增强纳税人依照规范的征管程序依法纳税的观念。 　　土地增值税纳税指南 　　一、问：什么是土地增值税？ 　　答：土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取 得的增值额为征税对象，按照规定的税率计征的一种税。国务院在1993年12月13日发 布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），财政部于1995 年1月27日公布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细 则》），土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。本市自《细则》公布之日起实施 土地增值税。 　　二、问：土地增值税的征税范围是什么？ 　　答：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的行为，都是 土地增值税的征税范围。具体讲： 　　1、对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使 用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定， 集体土地未经国家征用的不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入 征税范围。 　　2、转让房地产的，只对转让后取得的增值收入征税，虽然发生转让房地产行为， 但没有增值收入，如：通过继承、赠与等无偿转让房地产的行为不在土地增值税的征 税范围。 　　3、只对转让房地产的征税，不转让的不征税。例如：出租房地产虽然取得了收入， 但没有发生房地产产权的转让，所以，不属于土地增值税的征税范围。 　　三、问：谁是土地增值税的纳税义务人？ 　　答：《条例》第二条明确“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取 得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。”包括：各类企业单位、事业单 位、国家机关、社会团体、个体经营者。根据《国务院关于外商投资企业和外国企业 适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，外商投资 企业、外国企业、外籍个人、华侨、港澳台同胞等，只要有转让房地产行为并取得增 值收入的，都是土地增值税的纳税义务人，都要按照《条例》的规定缴纳土地增值税。 　　四、问：土地增值税的征税对象是什么？ 　　答：土地增值税的征税对象是转让房地产所取得的增值额。增值额就是纳税人转 让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。 　　房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。 扣除项目按《条例》和《细则》规定有以下几项： 　　1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付 的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交 的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 　　2、开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。包括土地 征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、 开发间接费用。这些成本允许按发生额扣除。 　　3、开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）。是指与房 地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房 地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于 计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问 题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提 供金融机构证明的，可将不高于商业银行同类同期贷款利率所支付的利息据实扣除外， 其他房地产开发费用应按房地产成本之和的5%的比例计算扣除金额。凡不能按转让房 地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的，房地产开发费用按房地产成本之 和的10%的比例计算扣除金额。 　　4、旧房及建筑物的评估价格。是指转让已使用在一年以上的房屋及建筑物时，由 市政府批准的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税 务机关确认的价格。 　　5、与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时交纳的营业税、城市维护建 设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 　　6、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与 房地产开发成本之和加计20％的扣除。其扣除方法采取项目年终结利和竣工清算税款 时一并扣除的方法。 　　五、问：土地增值税的征管范围是如何确定的？ 　　答：本市土地增值税由北京市地方税务局负责征收管理。 　　六、问：土地增值税税率有哪几档 ？ 　　答：土地增值税规定了四级超率累进税率，它是以增值额与扣除项目金额的比率 大小从低到高划分为四个级次。即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率 30％。增值额超过扣除项目金额50％未超过100％的部分，税率40％。增值额超过扣除 项目金额100％未超过200％的部分，税率50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分， 税率为60％。《细则》第十条还规定，四级超率累进税率每级增值额未超过扣除项目 金额的比例，均包括本比例数。 　　七、问：土地增值税的纳税地点是怎样确定的？ 　　答：根据北京市的具体情况，市政府在京政发（1996）第7号文件中规定了土地 增值税的纳税地点。具体是：凡在本市转让在京房地产的国内单位和个人，向房地产 座落地的地方主管税务机关申报纳税；凡在本市的外商投资企业、外国企业、外籍个 人和华侨、港澳台同胞转让房地产的，向地方主管税务机关申报纳税；转让的房地产 座落在本市境内跨两个或两个以上地区的，由市地税局确定纳税地点。为利于征管， 方便纳税人，北京市地方税务局要求各区、县局、分局、直属单位在地方税管理科和 业务科室设专人专门负责该税种的征收管理工作。 　　八、问：单位和个人转让房地产如何办理纳税手续和计算缴纳土地增值税？ 　　答：按照有关规定，转让房地产的单位和个人，双方都要到房地产管理部门申办 买卖过户手续。根据转让内容的不同，纳税人应分别按下列规定进行纳税登记和纳税 申报手续。 　　1、转让土地使用权的单位，应分别在签订转让土地使用权合同和取得转让收入 七日内，到指定的地方主管税务机关办理纳税登记和纳税申报手续，经税务机关审核 后，按规定缴纳土地增值税。土地管理部门凭纳税凭证或免税证明发放《国有土地使 用权证书》。 　　2、转让存量房的单位和个人，应在办理买卖契约后七日内持《土地增值税纳税申 报表》、居住年限证明、房屋产权证明、房地产买卖契约及房地产价格评估报告到指 定的地方主管税务机关办理纳税申报审核手续，经税务机关审核确认后，由房管部门 代征土地增值税。房管部门凭完税凭证或免税证明发放《房地产权属证书》。 　　3、转让存量房的单位和个人，应按下列公式计算缴纳土地增值税： 　　九、问：房地产开发企业转让商品房如何办理纳税手续？ 　　答：专门从事房地产开发以及主营或兼营房地产开发业务的单位，应在签订房地 产开发合同（或立项）后7日内办理纳税登记手续，在签订转让合同并取得收入后7日 内填报土地增值税纳税申报表。如因经常发生房地产转让而难以在每次转让以后申报 的，由纳税人提出申请，经地方主管税务机关批准，可于季度终了后7日内办理纳税申 报手续。 　　十、房地产开发企业如何计算缴纳土地增值税？ 　　答：房地产综合开发企业应依照财务会计制度规定的基本核算项目或核算对象为 计税单位。但以“开发小区”为计税单位的房地产综合开发企业，对“开发小区”内 的别墅、公寓、办公写字楼、宾馆饭店、非普通标准住宅等其他房地产，应分别按单 位工程（栋号）计算缴纳土地增值税。普通标准住宅与其他公建房成本划分不清的， 一律按规定征税。成本核算单位一经确定，在土地增值税未清算之前，不得变动。 　　对经常发生房地产转让的纳税人，在项目竣工清算前转让房地产取得的收入，由 于涉及成本确定或其它原因而无法据实计算土地增值税的，可采取预征的办法组织征 收，其预征方法为： 　　（1）、纳税人预售普通标准住宅，依预售收入的0．5%预交土地增值税。 　　（2）、纳税人预售其他商品房，应按宾馆、饭店、办公写字楼3%、非普通标准 住宅、别墅、公寓2%、其他房地产1%的比例，依预售收入预交土地增值税。 　　（3）、纳税人预售上述的房地产，应于年终结利后一个月内或项目竣工清算后 两个月内到地方主管税务机关汇算清缴，多退少补，清算期为3年。 　　（4）、房地产开发企业应按下列公式计算缴纳土地增值税： 　　十一、问：办理纳税手续时，应携带哪些有关资料？ 　　答：1、房地产开发企业在办理纳税登记和纳税申报手续时应向地方主管税务机 关提交计划部门批准立项时审批的项目设计任务书、当期财务会计报表及房地产开发 成本费用方面的资料、贷款利息证明、房地产价格资料、北京市房地产开发企业销售 专用发票。 　　2、转让存量房的单位和个人在办理纳税申报手续时，应向地方主管税务机关提 交房地产评估报告、房地产价格资料、与转让房地产有关的税费（手续费、评估费、 印花税票）及其他与转让房地产有关的资料（房屋产权证、转让合同等）。 　　十二、问：转让存量房是否都要经评估机构评估价格？ 　　答：为了利于维护税收法纪，强化征管，符合市场经济的原则，转让存量房地产 的，原则上都要经市政府批准的房地产评估机构评估价格，地方主管税务机关据以确 认。鉴于国家对个人转让居住满五年或五年以上的自用住房免征土地增值税，因此， 对其可不按评估价格计算免征税款。 　　十三、问：对1994年1月1日以前签订的房地产开发及转让合同，如何办理纳免税 手续？ 　　答：凡在1994年1月1日前签订的房地产开发合同或已立项并已按规定投入资金进 行开发的，在1994年1月1日至1998年12月31日期间首次转让房地产的，免征土地增值 税，签订合同以有偿受让土地合同之日为准，并按下列规定办理登记、申报手续。 　　（1）、在1994年1月1日至1996年9月30日期间首次转让房地产并取得收入的单位， 应于1996年9月30日前到地方主管税务机关补办免税手续。 　　（2）、在1996年10月1日以后首次转让房地产并取得收入的单位，应于取得转让 收入后7日内到地方主管税务机关办理免税手续。 　　对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上 述规定5年免税期以后首次转让的，经当地财政、地方税务部门审核，并报财政部门、 国家税务总局核准可以适当延长免税期限。　　　　　　　　　　　　　　　　 (1)