２００４年７月２８日　闽政［２００４］１８号 各市、县（区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校： 　　为进一步促进我省房地产市场持续健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场 持续健康发展的通知》（国发［２００３］１８号）精神，结合我省实际，提出以下 实施意见，请认真贯彻落实。　 　　一、进一步明确房地产业发展的指导思想　 　　房地产业关联度高，带动力强，对拉动经济增长和提高人民生活水平具有重要作 用。促进房地产业的发展，要坚持住房市场化基本方向，不断完善房地产市场体系， 以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断 消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我省省情的住房 保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理， 价格基本稳定，促进房地产业持续健康发展。 　　二、以市场化为导向，完善房地产市场体系 　　（一）加快住房分配货币化进程。各地要加大住房补贴资金筹措力度，严格按照 国家和我省有关规定做好原有住房建设资金转化工作，以不低于１９９６－１９９８ 年３年预算内住房建设资金平均支出数安排住房补贴资金。加强售房款统筹使用管理， 除按规定留足“两金”和房管机构改制资金后，要全部转化为住房补贴资金。其中， 财政供给单位和政府直管的公房出售的净收入，按规定实行“收支两条线”管理，纳 入政府住房基金，统筹用于发放住房补贴。各行政事业单位要按规定从预算外收入和 经营收入中筹集部分资金用于发放本单位职工的住房补贴。已出台实施住房补贴方案 的县（市）应尽快启动，力争在３年内将城市行政事业单位无房或面积不达标职工的 住房补贴发放到位。尚未出台住房补贴方案的县（市），要积极创造条件，尽快制定 住房补贴方案，并出台实施。按照分类指导的原则，积极推进国有企业住房分配货币 化工作，经济效益好、资金来源有保障的企业和自收自支事业单位可率先启动，以点 带面，切实推动住房补贴发放工作，支持职工住房消费。 　　（二）进一步搞活住房二级市场。继续推进公有住房出售工作，对能够保证居住 安全的非成套住房，可根据当地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房，由 房改部门召集产权争议单位、产权登记部门、国有资产管理部门议定处理意见，并由 目前房屋管理部门出具书面具结保证后，向职工出售并办理产权手续。对因手续不全 等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，按照宜宽不宜严的原则予以补 办手续，加快公房出售和权属登记发证工作。严格执行停止住房实物分配的有关规定， 不得借集资、合作建房等名义变相搞实物分房或进行第二套政策性分房。已经取得产 权的公有住房，可直接上市交易，任何部门和单位不得擅自设置上市交易限制条件。 以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位不参与所得收益分配。房屋经 批准被征用拆迁的，被拆迁人选择产权调换补偿的，对所调换安置房的原房货币补偿 金等额部分不征契税；被拆迁人选择货币补偿方式在两年内购买商品住房的，与原房 补偿款等额部分不征契税。 　　（三）发展和规范房屋租赁市场。鼓励城镇居民出租或承租房屋，房地产管理部 门可委托街道办事处（乡、镇政府）承担房屋租赁备案登记管理工作，代办房屋租赁 登记备案手续，房地产管理部门要与公安、工商等部门建立房屋租赁协管机制，进一 步规范房屋租赁行为，为外来务工人员和农村进城人员提供方便和诚信的房屋租赁服 务。要逐步建立房屋租赁市场的价格参考体系。根据当地房屋租赁市场及其市场租金 状况，每季度定期公布出租房屋的市场租金信息，引导和规范房屋租赁活动并作为税 费征收的依据。 　　（四）规范房地产市场中介服务。房地产主管部门要会同工商、物价、土地等部 门建立协作管理机制，制定规范房地产市场中介服务的规章制度以及服务规则，积极 协调中介与银行、公证、保险等机构的关系，加强管理，推动中介服务市场秩序的建 立和完善。要严格执行房地产估价师、土地估价师、房地产经纪人、土地登记代理人 执业资格制度，加快建立房地产经纪协理、土地登记代理、房地产中介服务人员持证 上岗制度，提供规范和便捷的服务。要积极创造条件，扶持一批具有良好品牌的中介 服务企业上规模、上水平，鼓励开展二手房贷款和房地产交易代理业务。鼓励国外、 境外和国内知名中介机构来闽设立企业或分支机构，促进中介服务水平的提高。 　　（五）规范发展物业管理。认真贯彻实施《物业管理条例》，推行房地产开发与 物业管理分业经营，规范业主大会、业主委员会的组建工作，建立物业管理市场双向 选择机制，新建住宅物业应实行项目招标投标制度。进一步规范物业服务收费行为， 对物业服务收费实行有效的监管，完善物业专项维修基金归集使用管理制度，切实提 高物业管理水平。 　　（六）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。各地要尽快推广应用房地 产开发经营动态管理系统，加强对房地产市场的监控，建立土地和房地产市场信息发 布制度，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产市场健康、协调发展。房地产 市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由当地财政结合信息化系 统和电子政务建设一并落实。 　　（七）整顿市场秩序，规范市场行为。加强对房地产开发企业的市场准入和清出 管理，积极完善和执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、竣工综合验收制 度，严格预售许可制度。加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、 拆迁、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。坚决纠正行业不正之风， 制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构行为。加快完善 房地产信用体系，建立企业信用档案，提倡诚信经营，强化社会监督。 　　三、加强政策引导，调整供应结构 　　（八）加强经济适用住房建设管理。要加大经济适用住房建设力度，提高经济适 用住房在住宅建设中的比重，进一步落实经济适用住房优惠政策，优先以行政划拨方 式供应经济适用住房建设用地。经济适用住房小区外市政基础设施的配套费用由项目 所在地政府承担；小区外基础设施由经济适用住房项目建设单位投资建设的，当地政 府应安排适当补助。经济适用住房销售对象要面向中低收入家庭和住房困难户，严格 实行申请、审批、公示制度。经济适用住房户型标准要以中小套型为主，对超过面积 标准的部分必须按商品房价格出售。有条件的地区经济适用房建设项目应通过招投标 确定开发商，经济适用房建设工程必须通过招投标择优选择施工单位。 　　（九）建立和完善廉租住房制度。市、县人民政府要尽快根据当地经济社会发展 的实际情况，因地制宜，建立城镇最低收入家庭廉租住房制度。人均廉租住房保障水 平应当以满足基本住房需要为原则，根据当地财政承受能力和状况合理确定。城镇最 低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为 辅。廉租房的租金实行政府定价。城镇最低收入家庭廉租住房资金的来源，实行财政 预算安排为主，多渠道筹措原则，财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉 租住房的维修和物业管理等，不得挪作他用。新建廉租住房建设用地实行行政划拨方 式供应，各级政府应在行政事业性收费方面给予政策优惠。对地方人民政府房地产行 政主管部门收购空置商品房及旧住房作为廉租住房以及实物配租的廉租住房的租金收 入按照现行规定给予税收优惠。 　　（十）发挥城市规划的调控和引导作用。在城市总体规划和近期建设规划中，要 合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危 旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目用地。城市规划管理部门要 加快控制性详细规划的编制工作，做到规划在前，开发建设在后。对未列入城市近期 建设规划、没有编制控制性详细规划的地块，一律不得出让。房地产开发项目按规定 需要配套建设教育、医疗、公共交通等设施的，应由规划管理部门在编制控制性详细 规划时统一规划、合理布局，避免分散建设。 　　（十一）加强对土地市场的宏观调控。健全房地产开发用地供应制度，保障有市 场需求的房地产开发项目的用地供应，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需 求。对商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，要调剂增加其土地 供应量；对高档商品房、商业用房积压较多的地区，必须控制新的土地供应。对高档 商品房、商品房积压较多的企业，项目资本金的比例应提高到３５％，项目完成投资 （不含地价款）占项目总投资的３５％以上，方可发给预售许可证。对利用原划拨土 地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，实行招标、拍卖和挂牌方式出让， 禁止私下交易。禁止以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地用于房地产开 发，禁止任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地、使用农村集体土地进行房地产开 发。 　　四、积极发展房地产信贷，改善管理服务 　　（十二）切实落实房地产信贷政策。合理调整信贷结构，对房地产开发资质、信 用等级高、没有拖欠工程款的开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度；加大 对普通商品住房和二手房的信贷投入，支持城镇居民购房。根据市场情况和信贷风险， 控制别墅、大户型面积住房、高档住房的贷款投放，对商品房空置量大、负债高的开 发企业贷款要严格审批并重点监管，加强对预售款和信贷资金流向的监控，切实防范 房地产信贷风险，维护金融秩序稳定。 　　（十三）加大住房公积金归集和贷款发放力度。要进一步规范住房公积金归集管 理，国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业 单位、民办非企业单位、社会团体等单位要依法为职工建立住房公积金账户，对于不 按《住房公积金管理条例》规定履行住房公积金缴存义务的单位，应当严格按照《条 例》规定处理，保障职工的合法权益。各地住房公积金管理中心应当统一规范贷款申 报材料、办理手续和办理程序，积极采取集中办公等方式，方便职工贷款，提高住房 公积金个贷使用率。要加强住房公积金贷后管理，按规定计提风险准备金，严格控制 贷款风险。同时，要进一步加强和完善住房公积金行政监督机制，健全机构，加强监 管力量，完善绩效考核机制和奖惩制度，建立健全住房公积金监管信息系统。 　　各市、县人民政府要切实加强领导，认真贯彻国家宏观调控政策，不断完善房地 产市场调控办法，提高调控能力和调控实效。要进一步建立健全工作机制，各级政府 要相应成立促进房地产市场持续健康发展协调小组，切实发挥建设、土地、房地产、 物价、规划和相关部门的职能作用，从本地实际出发，制定促进房地产市场持续健康 发展的政策措施，因地制宜解决当地房地产市场发展中存在的问题，保持房地产市场 持续健康发展。 (3)