三、关于营业额问题 　　（一）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款， 凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中 减除。 　　［注释］《条例》第四条规定，营业税的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无 形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。但是，对于纳税人在经济活 动中发生的“退款”现象营业税法规在征免方面未作规定。由于现行企业会计制度规 定，发生“退款”应在实际发生时冲减当期营业收入。因此，对于单位和个人提供营 业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的， 允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除的规定较为合理。 　　（二）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果 将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另 开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。 　　电信单位销售的各种有价电话卡，由于其计费系统只能按有价电话卡面值出账并 按有价电话卡面值确认收入，不能直接在销售发票上注明折扣折让额，以按面值确认 的收入减去当期财务会计上体现的销售折扣折让后的余额为营业额。 　　［原有相关规定］★《国家税务总局关于电信部门有关业务问题的通知》（国税 函［２０００］１４３号）规定：电信部门销售有价电话卡的纳税义务发生时间，为 售出电话卡并取得售卡收入或取得索取售卡收入凭据的当天，其营业额为向购买方 （包括经销商）收取的全部价款和价外费用。 　　（三）单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约 而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。 　　［原有相关规定］《营业税条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应 税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；《细则》 第十四条规定，价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代 垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应 并入营业额计算应纳税额。 　　［注释］赔偿金收入应视为价外费用，凡价外费用，无论会计制度规定如何核算， 均应并入营业额计算应纳税额。 　　（四）单位和个人因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款 逐期转为营业收入时，允许从营业额中减除。 　　［注释］预收性质的价款是指企业按照合同规定预收的款项。按照企业会计制度 的有关规定，具有预收性质的价款在提供劳务完成并具备确认收入的条件时应予确认 收入实现。本条规定明确了对在预收环节已经完税的价款在确认收入时不再征税。 　　（五）保险企业已征收过营业税的应收未收保费，凡在财务会计制度规定的核算 期限内未收回的，允许从营业额中减除。在会计核算期限以后收回的已冲减的应收未 收保费，再并入当期营业额中。 　　［原有相关规定］★《国家税务总局关于印发〈金融保险业营业税申报管理办法〉 的通知》（国税发［２００２］９号）对于确定保险业营业额规定如下：营业额为纳 税人经营保险业务向对方收取得全部价款，即向被保险人收取得全部保险费。同时， 在纳税义务发生时间的确定上规定为取得保费收入或取得索取保费收入价款凭据的当 天。 　　★《金融保险企业财务制度》（１９９３年７月１日起实施）第四十一条规定： 企业逾期（含展期后）半年以上的放贷作为逾期放贷，其中逾期（含展期后）三年以 上的放贷，作为催收放贷管理，应收利息不再计入当期损益，实际收到的利息计入当 期损益。 　　★《财政部关于调整金融保险企业应收利息核算办法的通知》（财商字 ［１９９７］５１号）规定：从１９９７年１月１日起，应收未收利息核算年限缩短 到２年。 　　★《财政部关于修改金融机构应收未收利息核算年限及呆账准备金提取办法的通 知》（财商字［１９９８］３０２号）规定：从１９９８年１月１日起，应收未收利 息核算年限由２年缩短到１年。 　　★《财政部关于加强企业财务监管若干问题的通知》（财债字［１９９９］ ２１７号）规定：从２０００年１月１日起，逾期半年的应收利息可不记入损益。 　　★《财政部关于缩短金融企业应收未收利息核算期限的通知》（财金［２００２］ ５号）规定：从２００２年１月１日起，金融企业应收未收利息核算期限由原来的 １８０天调整为９０天。 　　［注释］现行金融保险企业财务制度规定：债务人逾期未履行偿债义务，超过 ９０天仍然不能收回的应收账款（包括应收利息、应收保费等）可以作为坏账核销。 本条规定，对于已缴纳过营业税的应收未收保费在核算期限内（９０天）未收回的， 允许从营业额中减除。在会计核算期限以后收回的已冲减的应收未收保费，再并入当 期营业额中。这一规定与金融保险企业财务制度的规定相一致。 　　（六）保险企业开展无赔偿奖励业务的，以向投保人实际收取的保费为营业额。 　　［注释］无赔偿奖励业务，是保险公司为鼓励保户加强管理，减少意外事故的发 生，对某些保险项目，如车辆保险等实施的一种奖励办法。这种办法包括两种方式， 一是在下年度保户续保时以优待费率即少收保费的办法；二是采用先收后退的办法。 　　（七）中华人民共和国境内的保险人将其承保的以境内标的物为保险标的的保险 业务向境外再保险人办理分保的，以全部保费收入减去分保保费后的余额为营业额。 　　境外再保险人应就其分保收入承担营业税纳税义务，并由境内保险人扣缴境外再 保险人应缴纳的营业税税款。 　　［原有相关规定］《细则》第二十一条规定，保险业实行分保险的，初保业务以 全部保费收入减去付给分保人的保费后的余额为营业额。第二十九条（四）规定，分 保险业务以初保人为扣缴义务人。 　　★《财政部、国家税务总局关于转发〈国务院关于调整金融保险业税收政策的通 知〉的通知》（财税字［１９９７］０４５号）规定，对初保人按其向投保人收取的 保费收入全额（即不扣除分保费支出）征税，对分保人取得的分保费收入不再征收营 业税。 　　［注释］本条是对以境内保险人作为初保人将其承保的以境内标的物为保险标的 的保险业务向境外再保险人办理分保业务的税收规定，规定境外再保险人应就其分保 收入承担营业税纳税义务，并由境内保险人扣缴境外再保险人应缴纳的营业税税款。 　　（八）金融企业（包括银行和非银行金融机构，下同）从事股票、债券买卖业务 以股票、债券的卖出价减去买入价后的余额为营业额。买入价依照财务会计制度规定， 以股票、债券的购入价减去股票、债券持有期间取得的股票、债券红利收入的余额确 定。 　　［原有相关规定］《营业税条例》第五条第五款规定：外汇、有价证券、期货买 卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额。 　　★《国家税务总局金融保险业营业税申报管理办法》（国税发［２００２］９号） 规定：１、股票转让　营业额为买卖股票的价差收入，即营业额＝卖出价－买入价。 股票买入价是指购进原价，不得包括购进股票过程中支付的各种费用和税金。卖出价 是指卖出原价，不得扣除卖出过程中支付的任何费用和税金。２、债券转让营业额为 买卖债券的价差收入，即营业额＝卖出价－买入价。债券买入价是指购进原价，不得 包括购进债券过程中支付的各种费用和税金。卖出价是指卖出原价，不得扣除卖出过 程中支付的任何费用和税金。 　　［注释］本条规定了买入价依照财务会计制度规定，以股票、债券的购入价减去 股票、债券持有期间取得的红利收入的余额来确定。 　　（九）金融企业买卖金融商品（包括股票，债券，外汇及其他金融商品，下同）， 可在同一会计年度末，将不同纳税期出现的正差和负差按同一会计年度汇总的方式计 算并缴纳营业税，如果汇总计算应缴的营业税税额小于本年已缴纳的营业税税额，可 以向税务机关申请办理退税，但不得将一个会计年度内汇总后仍为负差的部分结转下 一会计年度。 　　［原有相关规定］★《国家税务总局金融保险业营业税申报管理办法》（国税发 ［２００２］９号）第十四条规定：金融商品转让业务，按股票、债券、外汇、其他 四大类来划分。同一大类不同品种金融商品买卖出现的正负差，在同一个纳税期内可 以相抵，相抵后仍出现负差的，可结转下一个纳税期相抵，但年末时仍出现负差的， 不得转入下一个会计年度。金融商品的买入价，可以选定按加权平均法或移动加权法 进行核算，选定后一年内不得变更。 　　［注释］本规定较之上述规定，其变化主要体现在：１、不再按照金融品种的分 类来确定当期的正负差；２、纳税人可以向税务机关申请办理退税。 　　（十）金融企业从事受托收款业务，如代收电话费、水电煤气费，信息费、学杂 费、寻呼费，社保统筹费、交通违章罚款、税款等，以全部收入减去支付给委托方价 款后的余额为营业额。 　　［原有相关规定］《条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、 转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。同时，《细则》第 十四条就条例第五条所称的价外费用解释为，包括向对方收取的手续费、基金、集资 费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 　　［注释］本条对金融企业从事受托收款业务，如代收电话费、水电煤气费、信息 费、学杂费、寻呼费、社保统筹费、交通违章罚款、税款等，规定为以全部收入减去 支付给委托方价款后的余额为营业额，其实质是仅就金融企业取得的受托手续费收入 课税。 　　（十一）经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准经营融资租赁业务的单位 从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减除出 租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。 　　以上所称出租货物的实际成本，包括由出租方承担的货物的购入价、关税、增值 税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款的利息（包括外汇借款和人民币借款利 息）。 　　［原有相关规定］融资租赁是指具有融资性质和所有权转移特点的设备租赁业务。 即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入设备租赁给承租人，合同 期内设备所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有 权按残值购入设备，以拥有设备的所有权。 　　关于融资租赁的税收问题，财政部、国家税务总局曾先后九次在有关文件中予以 规定。具体是： 　　１、《营业税税目注释》（国税发［１９９３］１４９号） 　　２、《国家税务总局关于增值税若干具体问题的规定》（国税发［１９９３］ １５４号） 　　３、《国家税务总局关于营业税若干具体问题的规定》（国税函发［１９９５］ ０７６号） 　　４、《国家税务总局关于融资租赁业务征收营业税问题的通知》（国税函发 ［１９９５］６５６号） 　　５、《财政部、国家税务总局关于转发〈国务院关于调整金融保险业有关税收问 题的通知〉的通知》（财税字［１９９７］４５号） 　　６、《国家税务总局关于融资租赁业务如何征收营业税问题的批复》（国税函发 ［１９９８］５５３号） 　　７、《国家税务总局关于印发〈金融保险业营业税申报管理试行办法〉的通知》 （国税发［２０００］１５号），现已废止。 　　８、《国家税务总局关于融资租赁业务征收流转税问题的通知》（国税函 ［２０００］５１４号） 　　９、《国家税务总局关于印发〈金融保险业营业税申报管理办法〉的通知》（国 税发［２００２］９号） 　　［注释］本条规定较前相比，在审批机关方面继中国人民银行、外经贸部批准经 营融资租赁业务后，又增加了国家经贸委，并且统一了出租货物的实际成本，包括由 出租方承担的购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款的利 息（包括外汇借款和人民币借款利息），其中贷款的利息在前述规定中不允许扣除。 　　（十二）劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支 付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、医疗保险、失业保 险、工伤保险等，下同）以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳 务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会 保险及住房公积金后的余额为营业额。 　　［注释］劳务公司接受用工单位委托，为其安排劳动力，取得的全部款项，此前 税务机关有的按全额征税，有的按差额征税，没有统一的规定，造成税负不公。本条 明确了劳务公司接收用工单位委托，为其安排劳动力所取得的全部价款减除代收代付 给劳动力的工资和为劳动力代为发放或办理社会保险（包括养老保险、医疗保险、失 业保险、工伤保险等）及住房公积金后的余额征收营业税。 　　（十三）通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体 的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、 加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。 　　其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地 方税务机关根据各自实际情况列举。 　　［原有相关规定］《营业税实施细则》第十八条规定：纳税人从事建筑、修缮、 装饰工程作业，无论与对方如何核算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资 和动力的价款。纳税人从事安装工程作业，凡安装的设备的价值为安装产值的，其营 业税应包括设备的价值在内。 　　★《国家税务总局关于管道铺设工程营业税营业额问题的批复》（国税函 ［１９９８］７６２号》规定：对铺设管道的纳税人征收营业税时，管道的价值计入 其营业额一并征收营业税。 　　★《国家税务总局关于长距离输送管道工程是否征收营业税的通知》（国税函 ［２００１］６９５号）规定：１、纳税人承包长距离输送管道工程，凡工程所用的 构成长距离输送管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、 清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品，均属于设备。如上述设备是由 建设单位提供的，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十八副款的规 定，不纳营业税。２、其他为管道安装所消耗的配件及现场制作的金属结构为材料， 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十八条的规定，纳税人在从事管 道的安装等施工中所耗用的这些材料，不论与对方如何结算价款，其营业额均应包括 这部分材料的价值在内。 　　［注释］本条明确了纳税人承包通信线路工程和输入管道工程中设备不包括在工 程的计税营业额中，并明确了所使用的应扣除的电缆、光缆（纤）和构成管道工程主 体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷暖管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、 加热炉、金属容器等物品均属于设备。但不包括安装所消耗的配件及辅助材料。 　　其他建筑安装工程的计税营业额不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方 税务机关根据实际情况列举。 　　由于其他建筑安装工程比较复杂，具体设备名单不可能一一列举，因此在我省范 围内的其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，纳税人必须提供设备销 售方开具的发票，由主管税务机关核定所安装设备价值后，方可从计税营业额中扣除 设备价值。 　　允许扣除的设备指施工单位直接从生产经营企业购入，用于生产、生活或附属于 建筑物的燃气、制冷、供热、供水、供电、消防、电梯、通信等设备主体。 　　（十四）邮政电信单位与其他单位合作，共同为用户提供邮政电信业务及其他服 务并由邮政电信单位统一收取价款的，以全部收入减去支付给合作方价款后的余额为 营业额。 　　［注释］邮政电信单位与其他单位合作，共同为用户提供邮政电信业务及其他服 务并由邮政电信单位统一收取价款的，原一般都是按全额收入征税后再分配，虽然没 有漏税，且简单易行，但给邮政电信单位和其他合作单位核算造成困难。本条明确了 以全部收入减去支付给合作方价款后的余额征税，方便核算。 　　（十五）中国移动通信集团公司通过手机短信公益特服号“８８５８”为中国儿 童少年基金会接受捐款业务，以全部收入减去支付给中国儿童少年基金会的价款后的 余额为营业额。 　　［注释］中国移动通信集团公司通过手机短信公益特服号“８８５８”为中国儿 童基金会接受捐款业务，以前没有明确规定按差额征收营业税。 　　本条明确凡是中国移动通信集团公司手机用户利用短信公益特服号“８８５８” 将用户预存话费的若干捐赠给中国儿童少年基金会，中国移动通信集团公司扣除支付 给中国少年儿童基金会后的余额征税。 　　（十六）经地方税务机关批准使用运输企业发票，按“交通运输业”税目征收营 业税的单位将承担的运输业务分给其他运输企业并由其统一收取价款的，以其取得的 全部收入减去支付给其他运输企业的运费后的余额为营业额。 　　［注释］该条比照了联运企业的特点，明确了经地方税务机关批准使用运输企业 发票，按“交通运输业”税目征收营业税的单位将承担的运输业务分给其他运输企业， 并由其统一收取价款的，按差额征收营业税。经请示国家税务总局，将运输业务分给 个体运输，营业额的确认比照此条规定执行。 　　（十七）旅游企业组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的全部旅游费减去替旅 游者支付给其他单位的房费、餐费、交通、门票或支付给其他接团旅游企业的旅游费 后的余额为营业额。 　　［注释］本条与《细则》第十七条第二款相比略有调整，将《细则》中有关“其 他代付费用”的规定改为“支付给其他接团旅游企业的旅游费”。 　　（十八）从事广告代理业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发 布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业额。 　　［原有相关规定］★《国家税务总局关于营业税若干征税问题的通知》（国税发 ［１９９４］１５９号）第十条规定，广告代理业的营业税为代理者向委托方收取的 全部价款和价外费用减去付给广告发布者的广告发布费后的余额为营业额。 　　（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的 水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 　　［原有相关规定］★《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问 题的通知》（国税发［１９９８］２１７号）规定，对物业管理企业代有关部门收取 的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税。 　　［注释］物业管理是一个新兴的行业，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主 和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 　　本条规定以与物业管理有关的全部收入减除代业主支付的水、电、燃气及代承租 者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后余额为营业额，没有包括国税发 ［１９９８］２１７号文件中提及的维修基金；因此，维修基金不再扣除。 　　（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收 入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债 时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 　　［原有相关规定］《营业税条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应 税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 　　★《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的规定》（财税字 ［１９９９］２１０号）规定：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征 营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时按销售价减去购入原价的差额 计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。 　　［注释］本条规定明确了对单位和个人销售不动产、转让其购置的不动产、转让 抵债所得的不动产或受让的土地使用权、转让抵债所得的土地使用权，以全部收入减 去不动产土地使用权的购置或受让原价及抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余 额为营业额。财税字［１９９９］２１０号文中有关个人购买并居住超过一年的普通 住宅，销售时继续免征营业税。 　　四、关于营业额减除项目凭证管理问题 　　营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或 有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签 收单据或出具的公证证明。 　　［注释］本条所称发票是指由税务机关监制的收付款凭证。有效凭证是指按照国 家有关发票管理办法规定并经税务机关批准的由行业管理的专业票据，以及由财政部 门管理的收费票据。 　　五、关于纳税义务发生时间问题 　　单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时， 向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同）， 其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认 为收入的时间为准。 　　［原有相关规定］《营业税条例》第九条规定：营业税的纳税义务发生时间，为 纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 　　关于预收款项纳税义务发生时间的确认问题，《细则》第二十八条规：“纳税人 转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预 收款的当天”。 　　［注释］本条规定明确了对单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、 商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款，按照财务会计制度的规定， 以该项具有预收性质的价款被确认为收入的时间为纳税义务发生时间。 　　六、关于纳税地点问题 　　（一）单位和个人出租土地使用权、不动产的营业税纳税地点为土地、不动产所 在地；单位和个人出租物品、设备等动产的营业税纳税地点为出租单位机构所在地或 个人居住地。 　　（二）在中华人民共和国境内的电信单位提供电信业务的营业税纳税地点为电信 单位机构所在地。 　　（三）在中华人民共和国境内的单位提供的设计（包括在开展设计时进行的勘探、 测量等业务，下同）、工程监理、调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳税地点为单 位机构所在地。 　　（四）在中华人民共和国境内的单位通过网络为其他单位和个人提供培训、信息 和远程调试、检测等服务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。 　　［原有相关规定］关于营业税纳税地点问题，《营业税条例》第十二条规定如下： 　　纳税人提供应税劳务，应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税。纳税人从 事运输业务，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。纳税人转让土地使用权， 应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产，应当向其机构 所在地主管税务机关申报纳税。纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机 关申报纳税。 　　［注释］本条关于纳税地点的规定，较之《条例》的主要变化在于对出租动产、 电信、设计、工程监理、调试、咨询以及网络服务等统一为在机构所在地缴纳。对于 单位和个人出租土地使用权、不动产的营业税纳税地点与转让土地使用权、销售不动 产的营业税纳税地点一致。 名词解释： 　　一、［出口信用保险业务简介］：中国出口信用保险公司２００１年１２月１８ 日组建于北京，主要任务是依据国家外交、外贸、产业、财政、金融政策，通过政策 出口信用保险手段，支持货物、技术和劳务等出口，特别是高科技、附加值大的机电 产品出口。中国出口信用保险公司２００１年１２月１８日组建于北京，主要任务是 依据国家外交、外贸、产业、财政、金融政策，通过政策出口信用保险手段，支持货 物、技术和劳务等出口，特别是高科技、附加值大的机电产品出口。 　　出口信用保险作为以国家财政为后盾、旨在保障和促进外经贸发展的一项重要政 策性配套措施，是政府促进对外贸易、维护社会稳定、深化体制改革的重要配套措施， 是企业开拓市场、提高竞争力、扩大出口成交比重的重要手段，也是ＷＴＯ协议框架 下补贴和反补贴协议原则所允许、ＷＴＯ各主要成员国普遍使用的一项出口促进工具。 通过投保出口信用保险，企业可以获得如下不可替代的服务。 　　（一）增加贸易机会　通过出口支付方式的灵活，提升竞争能力，增添取胜筹码， 放心大胆地开拓新市场，结识新客户，争取新订单，实现有效益的出口增长。 　　（二）保障收汇安全　通过投保出口信用保险，可以变不定的大额坏账损失为确 定的能计入成本的保险费开支，及时补偿收汇损失，办理核销退税，确保经营稳定， 解除出口的后顾之忧。 　　（三）进行资信调查　借助各国官方出口信用保险机构和专业征信公司庞大的信 息网络优势，科学评估风险，筛选买家，准确选择贸易对象。 　　（四）完善风险管理　通过专业的信用风险管理培训和科学合理的信用额度控制， 可以有效防范和控制贸易风险，完善信用管理，增强出口的信心和勇气。 　　（五）获得融资便利　出口企业可以通过保单质押等途径，提升企业在银行的信 用等级，优先获得银行融资，加快企业资金周转。 　　（六）加强债权管理　借助伯尔尼协会这一官方出口信用保险机构网络和专业的 商账追讨渠道，能够有效地加强债权管理，减少和挽回企业出口的坏账损失，保障企 业出口的收汇权益。 　　二、［按揭］（第一条第五款）：“按揭”即为“抵押贷款”，它是指抵押人 （借款人）将其合法拥有的财产作为抵押物抵押给抵押权人（贷款人），保证抵押权 人为第一受益人并保证履行商品按揭（抵押）贷款合同项下的全部义务，从而从抵押 权人处取得一定数量和期限的贷款。 　　三、［土地整理储备中心职能简介］：土地整理储备中心是政府土地整理储备的 办事机构，具体承担土地整理、征收、收购、收回、置换、储备和供应等工作。主要 业务是： 　　（一）土地开发整理方面：１、承担本地区土地资源的调查、评价、统计及规划 设计；２、建立相应的土地资源数据库，并负责数据库的管理和维护；３、承担国家 和本地区土地开发整理项目的立项预审、可行性研究、规划设计、招投标管理、项目 实施管理和检查验收工作；４、对土地开发整理后形成的新增占补平衡指标进行储备 管理和市场供应；５、承担有关土地开发整理专项资金的收缴、管理和使用；６、对 区县土地开发整理工作进行技术指导。 　　（二）土地收购储备方面：１、代表政府对利用集体土地进行房地产开发等经营 性用地依法进行征用；２、负责存量国有土地的收购、收回和置换；３、建立土地储 备库，对依法征用、收回、收购和置换的土地进行实物储备；４、负责国有土地储备 期间的利用和管理工作；５、负责土地收购储备资金的筹措；６．参与制定年度土地 供应计划：７、对拟以”熟地”出让的土地组织拆迁和基础设施建设（七通一平）等 前期开发工作。 　　（三）土地交易市场方面：１、负责组建和管理土地交易市场；２、受政府或其 他单位委托，具体实施国有土地使用权出让、转让的招标、拍卖和公开挂牌交易；３、 负责划拨土地入市交易的核验和成交确认；４、发布土地交易信息行情；５、为政府 主管部门对土地使用权出让、转让、土地登记发证和税费征收等项工作提供服务。 　　四、［物业管理］：物业管理是一个新兴的行业，是指业主通过选聘物业管理企 业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关 场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 (3)