２００５年７月１１日
第六章 业主的建筑物区分所有权
第七十三条 业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有
部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十四条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但
不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十五条 业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的
共有和共同管理的权利视为一并转让。
第七十六条 建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属
于市政建设的除外。
会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设
单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
第七十七条 业主可以设立业主会议，选举业主委员会。
县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予
指导和协助。
第七十八条 下列事项由业主依法共同决定：
（一）制定和修改业主会议议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举和更换业主委员会；
（四）选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；
（六）修缮、改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数
二分之一以上的业主同意。法律另有规定的，依照其规定。
第七十九条 业主决定本法第七十八条第一款第五项和第六项规定的事项，应当经
专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第八十条 将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主
同意。
第八十一条 业主会议或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第八十二条 建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主共有，经业主决定，
可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布。
第八十三条 建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定
的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分所占比例确定。
第八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或
者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业管理机构或者其他管理人，业主有权更换。
第八十五条 物业管理机构或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑
物及其附属设施，并接受业主的监督。
第八十六条 业主应当遵守法律、法规以及业主会议制定的管理规约。
业主会议和业主委员会，对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪
声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权按
照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。
建设规划、环境卫生、公安等行政主管部门应当依照有关法律、法规，对建筑区
划内损害他人合法权益的行为予以处理。
第八十七条 对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，
业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业
主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。
第七章 相邻关系
第八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平
合理的原则，正确处理相邻关系。
第八十九条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有
规定的，可以按照当地习惯。
第九十条 不动产权利人应当为相邻各权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排
放，应当尊重自然流向。
第九十一条 不动产权利人有权禁止他人进入其土地，但对相邻权利人因通行等必
须利用该土地的，应当提供必要的便利。
第九十二条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气
和煤气等管线必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的
便利。
第九十三条 建造建筑物，应当遵守国家有关建筑规划的规定，不得妨碍相邻建筑
物的通风、采光和日照。
第九十四条 不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、
水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。
第九十五条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不
得危及相邻不动产的正常使用和安全；相邻不动产权利人有权要求施工的不动产权利
人提供相应的担保。
第九十六条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，
应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予补偿。
第九十七条 本章规定的不动产权利人，包括不动产的所有权人、用益物权人和占
有人。
第八章 共有
第九十八条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有分为按份共有
和共同共有。
第九十九条 按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收
益和处分的权利。
第一百条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分
的权利。
第一百零一条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不
明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
第一百零二条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修
缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人
之间另有约定的除外。
第一百零三条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约
定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第一百零四条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，
应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定
不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大
理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予补偿。
第一百零五条 共有人可以通过协议确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或
者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因
分割会减损价值的，应当对拍卖、变卖等取得的价款予以分割或者折价补偿。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一百零六条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共
有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一百零七条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人
享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者 第三人知道共有人不具有连
带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按
照其份额享有债权，承担债务；共同共有人共同享有债权，承担债务。偿还债务超过
自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，
或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等以外，视为按份共有。
第一百零九条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约
定不明确的，按照其出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百一十条 两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规
定。
第九章 所有权取得的特别规定
第一百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追
回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：
（一）在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；
（二）以合理的价格有偿转让；
（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给
受让人；
（四）转让合同有效。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分
权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百一十二条 对被盗、被抢的财物或者遗失物，所有权人等权利人有权追回。
该动产通过转让被他人占有的，所有权人、遗失人等权利人有权向无处分权人请求损
害赔偿，或者自知道或者应当知道该动产丧失占有之日起两年内向受让人请求返还原
物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利
人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。法律另有规定的，依照其规定。
第一百一十三条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让
人在受让时知道该权利的除外。
第一百一十四条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当自拾得遗失物之日起
二十日内通知所有权人、遗失人等权利人领取，或者送交有关部门。
第一百一十五条 有关部门收到遗失物，知道所有权人、遗失人等权利人的，应当
及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
第一百一十六条 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，
应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事
责任。
第一百一十七条 所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有
关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物
的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人侵占遗失物的，无权请求
遗失物的保管费等必要费用和报酬。
第一百一十八条 遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领的，归国家所有。
第一百一十九条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关
规定。《中华人民共和国文物保护法》等法律另有规定的，依照其规定。
第一百二十条 主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
第一百二十一条 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，
由用益物权人取得；但当事人另有约定的除外。法定孳息，当事人有约定的，按照约
定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
第一百二十二条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；
没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效
用以及保护无过错的当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属给另
一方当事人造成损失的，应当给予赔偿。
第三编 用益物权
第十章 一般规定
第一百二十三条 用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占
有、使用和收益的权利。
第一百二十四条 国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的
自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。
第一百二十五条 取得用益物权，法律规定须经有关行政主管部门许可的，依照其
规定。
第一百二十六条 国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。
第一百二十七条 用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资
源的规定，不得损害所有权人的权益。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
第一百二十八条 因不动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使
的，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。
第十一章 土地承包经营权
第一百二十九条 土地承包经营权人依法享有对其承包经营的耕地、林地、草地等
占有、使用和收益的权利，有权自主从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
第一百三十条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时取得。县级以上地方
人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证或者草原使用权证，
并登记造册，确认土地承包经营权。
第一百三十一条 禁止占用承包地建窑、建坟或者擅自在承包地上建房等非法行为。
未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
第一百三十二条 土地承包经营权人有权依法自主决定土地承包经营权以转包、出
租、互换、转让或者其他方式流转。
第一百三十三条 土地承包经营权人将土地承包经营权以转包、出租、互换、转让
或者其他方式流转，当事人应当采取书面形式订立相应的合同，但流转的期限不得超
过原土地承包经营权合同剩余的期限。将土地承包经营权转让的，应当经发包人同意；
将土地承包经营权转包、出租、互换或者以其他方式流转的，应当报发包人备案。
第一百三十四条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登
记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得
对抗善意 第三人。
第一百三十五条 对承包期内的承包地，发包人不得收回。
承包期内的土地承包经营权人全家迁入小城镇落户的，应当按照土地承包经营权
人的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。
承包期内的土地承包经营权人全家迁入设区的市，享有城市居民社会保障待遇的，
应当将承包的耕地和草地交回发包人。土地承包经营权人不交回的，发包人可以收回
承包的耕地和草地。
承包期内的土地承包经营权人交回承包地或者发包人依法收回承包地，土地承包
经营权人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得合理补偿。
第一百三十六条 对承包期内的承包地，发包人不得调整。
因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，对个别农户之间承包的耕地和草地需要
适当调整的，必须经本集体的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表
的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农牧业等行政主管部门批准。土地承
包经营权合同约定不得调整的，按照约定。
第一百三十七条 征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补
偿。征地的补偿标准、安置办法应当告知土地承包经营权人。土地补偿费等费用的使
用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定。任何单位和个人不得贪污、挪用、截
留土地补偿费等费用。
第一百三十八条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩
等农村土地的，适用《
中华人民共和国农村土地承包法》等法律和国务院的有关规定。
第一百三十九条 国家所有的农用地实行承包经营的，参照本法的有关规定。
第十二章 建设用地使用权
第一百四十条 建设用地使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的
权利，有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。
第一百四十一条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新
设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权人的权利。
第一百四十二条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
商业用地应当采取拍卖、招标的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行
政法规关于土地用途的规定。
第一百四十三条 国家严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地
实行特殊保护。禁止违反法律规定的权限和程序出让土地。
第一百四十四条 采取拍卖、招标、协议的出让方式设立建设用地使用权的，当事
人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地位置、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的办法。
第一百四十五条 建设用地使用权出让合同订立后，应当向登记机构申请建设用地
使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
第一百四十六条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要
改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
第一百四十七条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等
费用。
第一百四十八条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权
属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
第一百四十九条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠
与或者抵押，但法律另有规定的除外。
第一百五十条 建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者
抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定，但不
得超过原建设用地使用权出让合同剩余的期限。
第一百五十一条 建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与
的，应当向登记机构申请变更登记。
第一百五十二条 建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与
的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百五十三条 建筑物、构筑物及其附属设施的所有权人将建筑物、构筑物及其
附属设施转让、互换、出资或者赠与的，建设用地使用权一并处分。
第一百五十四条 建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。
第一百五十五条 建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土
地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人
应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没
有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。
第一百五十六条 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机
构应当收回建设用地使用权证书。
第一百五十七条 因设立乡（镇）、村企业或者乡村公共设施、公益事业建设等需
要使用集体所有的土地的，依照有关法律规定取得建设用地使用权；法律没有规定的，
参照本章规定。
第十三章 宅基地使用权
第一百五十八条 宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，
有权自主利用该土地建造住房及其附属设施。
第一百五十九条 取得宅基地使用权，应当依照有关法律规定办理。
第一百六十条 农户占有的宅基地面积应当符合规定的标准。一户只能拥有一处
宅基地。
第一百六十一条 宅基地使用权人未经依法批准，不得改变宅基地用途。
第一百六十二条 宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体
内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城
镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基
地。
第一百六十三条 因乡村公共设施和公益事业建设的需要，经县级人民政府批准，
本集体收回宅基地的，应当对宅基地被占用的农户重新分配宅基地；造成宅基地使用
权人损失的，应当给予补偿。
第一百六十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对没有宅
基地的农户，应当重新分配宅基地。
第一百六十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，宅基地使用权人应当
及时办理变更登记或者注销登记。
（2）
