１９９６年９月１日　沪房地物［１９９６］第４４２号 　　第一条 为加强对本市物业管理的日常管理，促进物业管理有序发展，提高物业 管理的整体水平，根据国家和市政府的有关规定，结合本市实际情况制定本暂行办法。 　　第二条 本市范围内经营物业管理的企业均适用本办法。 　　第三条 物业管理企业分为专营企业与兼营企业。专营企业是指以物业管理为主 营项目，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能独立承担民事责任，具有企业法人 资格的企业。兼营物业是指以其他经营项目为主，兼营物业管理（如房地产开发企业 兼营物业管理），或者不能独立承担民事责任，不具备企业法人资格的分公司。 　　第四条 专营企业可按本办法规定申报资质等级。兼营企业暂不定资质等级。专 营企业中未实际实施物业管理或者不够等级条件的也暂不定资质等级。 　　第五条 上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市物业管理的行政主 管部门。浦东新区综合规划土地局，各区县房屋土地管理局、房产管理局，崇明县建 设委员会（以下简称各区县房管部门）是本区域内物业管理的行政主管部门，业务上 受市房地局的领导。 　　各类物业管理企业的日常行政管理由注册地的区县房管部门负责。各类物业，包 括非注册地的物业的日常行政管理由所在地的区县房管部门负责。 　　第六条 物业管理企业按资质条件划分为一、二、三级。 　　（一）一级物业管理企业需具备的条件： 　　１．管理物业规模一般在５０万平方米以上，或者管理涉外物业在２０万平方米 以上； 　　２．管理物业的类型三种以上，或管理涉外物业两种以上。 　　物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以 及其他特种房屋（下同）； 　　３．管理的物业须有两个以上为优秀小区或者大厦，且所管的物业达标面在 ５０％以上； 　　４．企业经理或者常务副经理须从事专业物业管理工作３年以上； 　　５．具有经济类、工程类中级职称管理人员１０人以上； 　　６．企业经营年限须在３年以上； 　　７．企业注册资本１００万元以上（含１００万元）。 　　（二）二级物业管理企业需具备的条件： 　　１．管理规模一般在２０～５０万平方米，或者管理涉外物业在５～２０万平方 米； 　　２．管理物业的类型两种以上或管理涉外物业； 　　３．管理的物业须有一个以上为优秀小区或大厦，所管的物业达标面在３０％以 上； 　　４．具有经济类、工程类中级职称管理人员６人以上； 　　５．企业经营年限须在２年以上； 　　６．企业注册资本５０万元以上（含５０万元）。 　　（三）三级物业管理企业须具备的条件： 　　１．管理物业规模一般在３～２０万平方米，或者管理涉外物业在１～５万平方 米； 　　２．有中级专业技术职称三人以上； 　　３．企业注册资本１０万元以上（含１０万元）。 　　（四）管理物业规模３万平方米以下或涉外物业１万平方米以下的暂不定级。 　　第七条 物业管理优秀和达标小区、大厦的评定标准依据市房地局《关于评选本市 １９９５年度优秀物业管理企业的通知》（沪房地〔１９９５〕７１５号）中物业管 理示范小区评比标准、物业管理示范写字楼评比标准，评分分值在８０分以上为达标 小区或大厦，评分分值在９０分以上为优秀小区或大厦。 　　第八条 优秀小区、大厦的评定工作，由市房地局每两年进行一次。 　　达标小区、大厦的评定工作，由区、县房管部门每年进行一次。 　　第九条 物业管理企业资质备案与核发资质等级证书同步进行，原已核发资质证书 的企业，按本办法规定重新申报资质等级，核发等级证书。 　　第十条 外商独资、中外合资、合作的物业管理企业的资质等级向市房地局申报， 由市房地局审批。 　　内资物业管理企业的资质备案和资质等级向注册地的区县房管部门申报，其中符 合一级资质条件的由区县房管部门初审后报市房地局审批，二级以下资质等级由区县 房管部门审批。 　　经审批确认资质等级的企业，由审批部门颁发相应等级的《上海市物业管理企业 资质等级证书》。暂不定级的企业（包括兼营企业），核发“无级”资质等级证书。 资质等级证书由市房地局统一编号，统一盖章。 　　第十一条 物业管理企业申办资质备案和资质等级须提交下列文件或者资料： 　　１．工商行政管理部门核发的企业法人营业执照； 　　２．公司经理聘任书； 　　３．中级以上职称人员的证书或证明材料； 　　４．上海市物业管理企业资质等级申报表； 　　５．公司的管理章程、管理合同； 　　６．根据资质等级条件所需其他材料。 　　第十二条 经审批确认的资质等级有效期两年。两年后由原审批确认部门对企业 等级进行复评，重新审核确认企业等级。 　　第十三条 对无正当理由超过期限不备案、不申办资质等级的，责令其限期申报 备案，或建议由工商行政管理机关取消其物业管理经营资格。 　　第十四条 有下列情况之一的，区县房管部门有权限期整改，同时可以或者建议 该物业管理企业资质等级审批部门降低其资质等级，直至取消其经营资质： 　　１．不履行物业管理合同及管理办法规定义务的； 　　２．管理制度不健全，管理混乱，业主、住户投诉较多的； 　　３．被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不认真整改的； 　　４．利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的； 　　５．对于业主、住户投诉置之不理，又不服从行政主管部门监督的； 　　６．因管理失职，造成重大事故的。 　　第十五条 对取消物业管理经营资质的企业，其原管理的物业由业主委员会另聘 物业管理企业。 　　第十六条 企业开业两年内仍未实际实施物业管理的，复评时不再核发物业管理 资质等级证书。 　　第十七条 已取得资质等级证书的物业管理企业，如有更名、分立、合并等变更 事项，应按本办法规定重新申报，并交回原资质等级证书。 　　第十八条 物业管理企业如发生破产、撤销，注销营业执照后，应向物业管理主 管部门交回资质等级证书。 　　第十九条 本办法由市房地局负责解释。 　　第二十条 本办法自１９９６年９月１日起施行。 （4）