１９９９年１月７日　辽政发［１９９９］１号 各市人民政府，省政府各部门： 根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发 〔1998〕23号）精神，结合我省的实际情况，现就进一步深化全省城镇住房制度改革， 加快住房建设有关问题通知如下： 一、指导思想、基本原则和工作重点 （一）指导思想：稳步推进住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市 场经济体制要求和我省省情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的 经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。 （二）基本原则：坚持在国家和省统一政策指导下，因地制宜，量力而行；坚持 国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”；坚持既要积极，又 要稳妥的方针，平稳过渡，综合配套，整体推进。 （三）工作重点：停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完 善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，规范发展住房交 易市场。 二、停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化 （四）从1999年1月1日起，辽宁省城镇党政机关、社会团体和企事业单位停止住 房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化。 （五）住房公积金制度是住房分配货币化的重要形式，要继续推行和完善住房公 积金制度。1999年住房公积金缴交率由单位和个人各5%提高到各6%左右，2000年提高 到各8%左右，2002年达到各10%左右。 （六）停止住房无偿实物分配后，房价收入比（即当地一套建筑面积为60平方米 的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在 4倍以上，财政、单位原 有住房建设资金可转化为住房补贴的城市和单位，可以对无房和住房面积未达到规定 标准的职工发放住房补贴。 （七）住房补贴按职工个人计算、发放。对1999年1月1日后新参加工作的职工， 可以按月计算住房补贴或提高单位住房公积金缴交率。对1998年12月31日前参加工作 的无房和住房面积未达到规定标 准的职工（含离退休职工），给予购房一次性补贴。 对住房面积已达到规定标准的职工不发放住房补贴。 （八）住房补贴标准根据当地经济适用住房平均价格、职工住房面积标准、上年 职工年平均工资、工龄及职工个人承担的住房消费比例等因素确定，每年调整一次。 （九）单位计算、发放住房补贴时，另加不低于补贴总额5%的共用部位、共用设 施、共用设备的维修基金（以下简称维修基金）。 （十）住房补贴资金主要从财政、单位原有住房建设资金和出售公有住房收入 （扣除维修基金）中划转解决。财政拨款的行政事业单位，按原财政拨款占原住房建 设资金的比例纳入预算；非财政拨款的事业单位和企业用单位自有资金、售房收入和 公益金支付。各级财政部门和实施单位要在保持原有住房建设资金不减少的前提下， 做好资金的核定、划转工作。 （十一）住房补贴不直接发给个人。按月计算的住房补贴，由单位在发放工资时 集中存入当地住房资金管理机构在受托银行开设的“职工住房补贴专户”。 （十二）购房一次性补贴由职工所在单位在职工购买住房时，以转帐方式支付。 住房补贴不计入个人所得税基数。 （十三）企业住房分配货币化，可以采取多种形式。有条件的企业，可按本通知 精神，结合企业实际，自行确定住房分配货币化方案，报当地住房委员会批准后实行。 （十四）各市要根据本地实际情况，制订住房分配货币化方案，报省批准后实行。 三、继续推进现有公有住房改革 （十五）按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号） 和《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕 23号）的要求，继续做好租金改革和公有住房出售工作。对1998年已开工，1999年 底前竣工交付使用的经济适用住房，既可按照国务院国发〔1994〕43号文件规定出售， 也可按本通知办理。 （十六）原则上各市现有公房出售成本价格要逐步与经济适用住房房价相衔接。 新建的经济适用住房原则上只售不租。校园内不能分割及封闭管理的住房暂不出售。 （十七）要从出售现有公房收入中提取一定比例的资金，建立维修基金。实行住 房补贴后购买新房的，也要相应建立维修基金。 （十八）要依据城镇居民不同的经济承受能力，分别实行市场价租金、指导价租 金和政府定价租金。租金提高后，是否发放提租补贴由市、县政府确定。 （十九）租住住房时，高收入家庭实行市场价租金，中低收入家庭实行指导价租 金，最低收入家庭租住廉租住房实行政府定价租金。1999年指导价租金平均占双职工 家庭平均工资的6%左右，2000年要达到8%左右，2002年要达到10%。此后，指导价租金 要逐步达到成本租金水平。 （二十）实行住房分配货币化后，租金支出超过双职工家庭平均工资 15%的部分， 可用住房公积金支付。租金提高后，对确有困难的家庭，各地可根据实际情况制定 减、免政策。 四、全面加强住房资金管理 （二十一）要认真贯彻执行国务院有关文件规定，全面加强住房资金管理。住房 公积金按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则进行管理。各地 住房资金管理机构，要加大住房公积金归集力度，完善各项规章制度，加强住房公积 金支付、核算的管理工作。住房公积金要核算到个人，做到住房公积金缴存人可随时 查询。住房公积金必须存入政府指定国有银行的住房资金管理机构专户。 （二十二）公有住房出售收入继续坚持“统一管理，专户存储，权属不变，定向 使用”的原则，在扣除维修基金后，用于职工住房补贴和住房建设。留给单位的售房 收入要存入住房资金管理机构在银行设立的单位专户。 （二十三）住房维修基金按幢立帐，按户核算，存入住房资金管理机构在银行设 立的维修基金专户，专款专用。 （二十四）住房资金管理机构要编制资金使用计划，坚持住房资金的使用方向， 严格贷款的审批程序，加快资金周转速度，提高资金使用效率，确保住房资金保值、 增值和安全运行。所有信贷业务必须委托受托银行办理。 （二十五）住房资金管理机构要加强内部建设，建立严格的资金运用审批制度。 接受财政、审计、监察部门的监督。建立住房资金管理机构每年定期向社会公布收支 情况制度，自觉接受社会监督。 五、加快发展住房金融 （二十六）住房公积金在保证正常支付的前提下，按照低存低贷原则，主要用于 职工个人购买、建造、大修自住住房的政策性贷款。 　　（二十七）建立政策性与商业性并存的住房信贷体系，积极开展组合贷款业务。 个人购房贷款期限可延长至20年以上。 （二十八）简化贷款手续，减轻贷款人的负担。住房资金管理机构、银行、房产 等部门要提高办事效率和服务水平。要降低房产抵押登记费用，实行按宗收费。 （二十九）住房资金管理机构要建立风险准备金，推行住房贷款综合保险，防范 住房资金贷款风险。 六、建立新的住房供应体系，加快经济适用住房建设，稳步开放住房交易市场 （三十）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。高收入家庭购买市场价商品 住房；中低收入家庭购买微利价经济适用住房；最低收入家庭租住由政府和单位提供 的廉租住房。廉租住房从腾退的旧公房中调剂，也可由政府或单位出资兴建。租住廉 租房的职工，收入提高到上一个家庭收入线后，应迁出廉租住房，或者提高住房租金。 （三十一）要依据职工家庭工资、住房面积标准和住房价格等因素，确定职工高、 中低、最低家庭收入线。具体标准由市、县政府制定，每年公布一次。 （三十二）采取扶持政策，重点发展经济适用住房建设。新建的经济适用住房出 售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和 拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小 区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在 3%以下。 要采取有效措施，取消各种不合理收费，切实降低经济适用住房建设成本。经济适 用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，所需用地应在建设用地年度计 划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。要控制经济适用住房设计和建设标准，降 低征地拆迁费用，规范人防建设费的征收。停止征收商业网点建设费，不再无偿划拨 经营性公建设施。 （三十三）在规范市场行为、建立健全法规、建立准入制度和住房个人档案的前 提下，稳步发展住房交易市场。允许居民以市场价、微利价或成本价购买的住房，依 法进入市场交易，鼓励居民以旧换新、以小换大，改善住房条件。各市制定的已购公 有住房和经济适用住房交易办法，报省批准后实行。 七、切实加强住房物业管理 （三十四）改革住房管理、维修体制，逐步实行社会化、专业化、市场化的物业 管理体制。要加强对物业管理企业的管理和监督，规范物业管理服务标准和收费标准， 努力提高管理水平和服务质量，向用户提供质价相符的服务。 （三十五）建立业主管理委员会，健全业主对房屋维修资金管理和使用的监督制 度。由业主管理委员会招聘物业公司进行住房物业管理，业主管理委员会有权选择和 解聘物业公司。 八、加强领导，综合配套，保证改革顺利实施 （三十六）各市政府要根据本通知精神，制定本地区进一步深化城镇住房制度改 革的实施办法，报省批准后实施。 （三十七）要认真做好深化住房制度改革的宣传工作，加强舆论引导，转变居民 的住房消费观念，保证住房制度改革顺利实施。 （三十八）严肃纪律，加强监督检查。对违反本通知精神，侵吞国有资产、牟取 暴利的行为，各级监察部门要认真追查，严肃处理。 本通知自1999年1月1日起实行，原有关政策和规定与本通知不一致的，以本通知 为准。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 (3)