２００４年６月３０日　冀地税函［２００４］１５０号 各市地方税务局、省直属征收局： 针对省局制定的《河北省房地产开发企业所得税征收管理办法》（冀地税发〔２０ ０３〕１１３号，以下简称《办法》）执行过程中存在的问题，为进一步加强对我省房 地产开发企业所得税征收管理，规范房地产开发企业纳税行为，特做如下补充通知，请 一并贯彻执行。 一、各级地税机关要严格按照《办法》要求，认真执行国家有关房地产开发企业的 各项所得税政策。尤其是预售款收入按１５% 的利润率预征企业所得税的政策，各地不 得随意变通，确保《办法》贯彻落实到位。 二、强化房地产开发企业所得税征收方式的鉴定工作，从严核定实行查账征收的房 地产开发企业户数 （一）接本通知后，各市地方税务局要严格按《办法》第二十三条规定的条件，于 ７、８月份对全部房地产开发企业的所得税征收方式进行一次重新鉴定。 （二）凡财务管理制度不完善，不能真实确定收入、成本及费用，不能严格按照企 业财务会计制度准确核算盈亏以及未能按照地税机关要求及时提供全部《售房合同》、 《建筑合同》的房地产开发企业，一律实行定率征收企业所得税的方式。在鉴定工作中， 市级地税机关要从严核定实行查账征收的房地产企业户数，。鉴定结果由市级地税机关 下文予以明确，并将鉴定工作总结（包括工作情况、鉴定结果等）报省局（所得税管理 处）。 （三）除《办法》第二十三条规定的条件外，房地产开发企业具有下列情形之一的， 也要实行定率征收企业所得税。 １．未认真按《房地产开发企业会计制度》或《企业会计制度》的规定进行会计处 理的； ２．开发项目已完工清算，而相关的收入、成本、费用结转不及时，造成企业利润 总额核算不实的； ３．在进行纳税申报时，收入项目申报不全，费用支出项目未按税法规定进行纳税 调整的； ４．每一个开发项目的相关资料保存不完整，或不能准确提供，致使企业销售成本 无法准确计算和结转的。 （四）实行定率征收方式计征企业所得税的房地产开发企业的计税收入总额，既包 括《办法》第九条明确的营业收入和营业外收入，也包括企业采取预售方式销售开发产 品的预售收入和开发产品视同销售行为的收入。 （五）实行定率征收的房地产开发企业的应税所得率按１０% 至１５% 执行。具体 比例由各市地方税务局根据当地实际情况确定。 （六）应纳所得税额的计算公式为： 应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率 应纳税所得额= 计税收入总额×应税所得率 （七）企业所得税征收方式一年一核定，由市级地税机关本着从严掌握的原则组织 实施。在一个纳税年度内，房地产开发企业的所得税征收方式确定后，主管地方税务机 关要不定期地对其生产经营、税款入库等情况进行纳税评估，发现不符合查账征收条件 的，要改按定率征收方式计征企业所得税。 （八）其他事项 １．实行定率征收方式的房地产开发企业，应加强企业内部财务管理和会计核算工 作，正确核算营业收入和成本费用开支。特别应加强对应税收入的核算，不能因实行定 率征收而替代财务管理工作。在条件成熟时，要逐步实行查账征收方式计征企业所得税。 ２．各级地税机关要加强对房地产开发企业的审核、检查等税收管理工作，要将房 地产开发企业的应税收入作为检查重点，一旦发现有隐慝收入等行为的，要依据《税收 征管法》的有关规定进行处罚。 ３．实行定率征收的房地产开发企业发生的亏损，不允许用以后年度的所得额进行 弥补，也不得享受企业所得税的各项优惠政策。 ４．实行定率征收企业所得税的房地产开发企业，其具体申报程序、征收管理、汇 算检查等依照《国家税务总局关于印发〈核定征收企业所得税暂行办法〉的通知》（国 税发〔２０００〕３８号）的有关规定执行。 三、建立制度，规范运作，切实加强房地产开发企业所得税的征收管理工作 （一）建立房地产开发企业税源监控制度。主管地税征收机关要对所辖房地产开发 企业的开发项目、投资金额、借款合同、借款期限、借款利率、现场监理施工进度报告、 建设工期、工程造价、预收账款、已售面积和未售面积、竣工清算等情况实施有效监督， 随时掌握房地产开发企业的动态。 （二）建立房地产开发项目预征税款管理台账。各征收单位要在预征和竣工清算年 度建立《房地产开发项目企业所得税预征税款管理台账》（式样由各地自定），对房地 产开发项目实行单项目税收管理，房地产开发企业当年取得的预收款计算出预计利润并 入当年应纳税所得额，征收所得税；待该项目完工办理竣工决算后，确认该项目实现的 销售收入，再按销售面积结转成本，确认收益，对以往年度预征利润部分进行纳税调整， 多退少补。 （三）加强企业借款利息资本化管理。年初主管地税机关要对房地产开发企业开发 项目借款时间、金额、期限、利率，借款利息资本化的起始时间、利息资本化方案等进 行调查了解，准确掌握企业借款利息资本化的有关情况。在项目建设年度汇算清缴时， 企业要将借款利息资本化的相关情况写出详细说明，主管地税征收机关要对照企业借款 利息资本化方案及时进行审核确认，凡企业不能正确计算区分房地产开发项目资本性支 出和费用性支出的，借款利息一律不得扣除。 （四）统一销售成本扣除的计算方法。房地产开发企业的销售成本按当期已实现的 销售面积进行确认。 当期某项目销售成本= （竣工项目总成本/ 项目建筑面积）×已实现销售面积 间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中，因多个项目同时开发 或滚动开发而不能分清有关成本对象的，应根据配比的原则按各项目建筑面积配比计入 有关开发项目的成本。 某项目应负担的间接成本= 核算期间接成本总额/ （在建项目建筑面积+ 完工项目 建筑面积）×该项目建筑面积 当期应摊销间接成本= 某项目应负担的间接成本×已实现的销售面积 （五）加强对房地产开发企业开发项目的管理。主管地税征收机关对房地产开发企 业的每一个开发项目的开工、竣工起讫日要做到底数清，情况明。开工时要对开发项目 设立管理台账，接到项目竣工验收报告单后，要及时对项目成本、收入进行核算，确认 纳税调整金额。 四、强化企业财务管理，加大政策培训力度，提高企业办税人员政策业务水平 对执行查账征收的房地产开发企业，必须按照统一的房地产 行业财务、会计制度和《企业会计制度》的规定进行会计处理。同时，既要有针对 性地加强对税务干部有关房地产开发企业会计制度的业务培训，也要加强对房地产开发 企业财务人员税收政策的辅导。 五、建立与相关部门的信息沟通机制。要加强与房地产开发企业开发项目审批及资 金供给等部门的信息沟通，建立与国税局、土地局、规划局、计委、建委、房管局、工 商局、房地产交易中心、银行等相关部门定期信息交流机制，确保房地产开发企业各开 发环节相关信息的畅通。 六、本通知从２００４年１月１日起执行。对以前实行查账征收的房地产开发企业， 经这次重新鉴定后改为定率征收的，要从１月１日起计算应缴税款，再与上半年已征收 入库税款进行核对，多退少补。